路線価 (2023) 岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅234-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 紫波郡紫波町岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
価格時点	2023 年
駅名	紫波中央駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (776 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (776 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円／坪 1平米 3万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の商業等地域一円の範囲で、需要者の中心は内外の事業法人等である。当地域は都心型既存商業地域として地域に君臨していたが、町勢発展の方向が西部～南部方向に向かっており、町役場も西部新市街地へ移転し商業立地的にも郊外大型店との競争に敗れ永く低迷が続いている。需要は弱く新規投資も住宅用途等に向かっているなか、画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は紫波町中心部から近郊に位置する商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は地元法人又は個人事業主で、全国法人の参入はほとんど見られない。同一需給圏における商業の中心は紫波中央駅の周辺地域、国道４号線沿い等に移行している。近隣地域では、顧客が競合する他の商業地域へ吸引され新規商業投資はあまり見られないなど空洞化が進んでいる。土地取引は画地規模が様々で、中心となる規模や価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗等が多く、土地の取引については自用目的の取引がほとんどである。事業用不動産の賃貸市場は成立しているが、土地価格を含めた投資額に見合う採算性が見込めないため、収益資料には限界がある。よって、本件では、比準価格を妥当なものとして採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、紫波町全体における商業地の不動産市場の推移・動向も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸店舗等の収益物件も立地するものの、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が不安定で土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。したがって、現実に成立した自用目的の取引から試算された比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、かつ近時同一需給圏の商業地取引の推移・動向も考慮して、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	紫波中央駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	234.7 坪 (776 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	紫波郡紫波町岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	旧県道沿いの古くからの中心商業地域
街路	８．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また町外への顧客流出により商業繁華性は低下しており、民間土地取引も少なく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。 (2)旧来からの中心商業地域であるが、すでに商業の中心は紫波中央駅周辺や国道４号線沿い等に移動しており、近隣地域は商業の空洞化や住宅化が進んでいる。土地の需給は少なく、地価は今後も下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微減、世帯数増。県内経済が持ち直し基調のなか、当町では幹線道路沿いを中心として新規投資も見られる。 (2)紫波町の人口は微増、世帯数は微増。隣接する矢巾町の住宅地の需要超過や地価上昇の好影響が続き、中心部では新規の住宅地開発が活発である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、店舗閉鎖が加速している状況ではない。 (2)商業の中心は紫波中央駅周辺や国道４号沿い等に移行しており、近隣地域は空洞化が進み、新規投資も見られず、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。 (2)標準地は標準的な規模で、形状はやや劣るものの、地域内において十分な競争力が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	紫波（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	紫波郡紫波町
地域	岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,184 円／平米 7万9,952 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,232 円／平米 8万111 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,801 円／平米 10万5,134 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	紫波（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	紫波郡紫波町
地域	岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,351 円／平米 7万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,155 円／平米 12万6,140 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,638 円／平米 10万4,595 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	紫波公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	紫波郡紫波町
地域	岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,347 円／平米 10万6,939 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,008 円／平米 10万9,124 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,892 円／平米 10万5,435 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	紫波公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	紫波郡紫波町
地域	岩手県紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万323 円／平米 10万248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,674 円／平米 11万7,938 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,654 円／平米 10万4,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情