土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市北区角田町12-1外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市北区
大阪府大阪市北区角田町12番1外 (大阪北)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域)
  • 梅田駅 から 0m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
3,031万6,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
917万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区角田町12番1外
価格時点 2023
駅名 梅田駅 から 0m
路線価
1坪当たり 1坪 3,031万6,020
1平米当たり 1平米 917万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(5451 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3,901万800
1平米 1,180万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(5451 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3,901万800 円/坪
1平米 1,180万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市北区、中央区の高度商業地域のほか、東京、名古屋、福岡等の大都市圏の高度商業地域にも及ぶ。需要者の中心は、国内外の不動産投資家、不動産会社等である。立地の希少性、梅田地区の発展期待性と相まって需要は底堅い。行動制限の緩和で人流は回復しており、収益力の見通しも改善しつつあることから、地価は下げ止まり横ばい傾向となっている。市場の中心価格帯は、取引が希少であり、個別性も強いことから指摘が困難である。

(2) 同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。緩和的な政策により不動産投資市場への資金供給が増加し、収益物件の売買市場は堅調である。一方リテール、ホテル部門の賃貸市場は、コロナ禍による需要減退の中で、大阪周辺地区における大規模施設の開業ラッシュと重なり、引き続きやや厳しい。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性が高い高度商業地の取引事例を採用し、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となったが、高度商業地域の取引では収益性を重視する傾向が強いため同様に説得力が高い。以上より、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 梅田駅
距離 0 m
土地の状態
土地面積 1648.8 坪 (5451 平米)
私道分面積 237 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 店舗兼映画館
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 12F
地下階数 B2
周辺の利用状況 高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 三方路
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市北区大阪府大阪市北区角田町12番1外
標準地の範囲
60 m
西 0 m
0 m
50 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗地
画地の形状等
間口 50 m
奥行き 70 m
面積 3500 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 20m市道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗、事務所等が集積する高度商業地域であり、JR大阪駅周辺の再開発の影響を受け今後も発展的に推移するものと予測する。

(2)当地域は、高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域を形成している。大阪駅周辺、うめきた2期等の大型開発が進み、高度商業地が面的に広がっていく中で、今後も商業中心の一角を担っていくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 4,099万4,400
1平米 1,240万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3,967万2,000
1平米 1,200万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 4,099万4,400
1平米 1,240万
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 3,901万800
1平米 1,180万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3,967万2,000
1平米 1,200万
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 3,901万800
1平米 1,180万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下での各種政策の効果もあって経済活動は復調しつつあり、景気は緩やかに持ち直す傾向にある。

(2)北区では新型コロナによる影響が依然残るものの、国内需要、人出等は順調に回復しており店舗売上等も回復基調に推移。取引需要も回復しつつある。

地域要因
(1)今後の更なる地域発展への期待で需要は底堅いが、収益力回復の見通しが不透明なため、地価は横ばい傾向にある。

(2)繁華性の極めて高い地域であるが、コロナ禍により顧客流動性が低下する中、商業店舗の新規供給が続いており、熾烈な競合状況が継続している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 中央122
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市北区角田町12番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
924万3,310 円/平米
3,055万8,383 円/坪
推定価格 平米
909万844 円/平米
3,005万4,330 円/坪
標準価格 平米
1,091万3,378 円/平米
3,607万9,628 円/坪
査定価格 平米
1,200万 円/平米
3,967万2,000 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 49 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 中央122
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市北区角田町12番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
2,017万8,171 円/平米
6,670万9,033 円/坪
推定価格 平米
1,479万8,286 円/平米
4,892万3,134 円/坪
標準価格 平米
1,219万9,741 円/平米
4,033万2,344 円/坪
査定価格 平米
1,340万 円/平米
4,430万400 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 北104
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区角田町12番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
747万4,640 円/平米
2,471万1,160 円/坪
推定価格 平米
712万8,592 円/平米
2,356万7,125 円/坪
標準価格 平米
1,011万1,478 円/平米
3,342万8,546 円/坪
査定価格 平米
1,110万 円/平米
3,669万6,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 983
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 16.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 7 m
側道方位2
側道幅員2 8 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 中央111
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市北区角田町12番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,924万1,967 円/平米
6,361万3,943 円/坪
推定価格 平米
1,962万6,806 円/平米
6,488万6,221 円/坪
標準価格 平米
1,240万6,325 円/平米
4,101万5,310 円/坪
査定価格 平米
1,360万 円/平米
4,496万1,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 1000
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 44 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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