路線価 (2023) 大阪府大阪市北区堂島1-2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
価格時点	2023 年
駅名	淀屋橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 1,613万3,280 円
1平米当たり	1平米 488万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,135万6,760 円 1平米 646万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,138万9,820 円／坪 1平米 647万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区及び中央区の高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大手企業及び地元有力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。優良物件を中心に投資需要は依然堅調であるものの、今後続くオフィスビルの大量供給による賃貸市場の動向への懸念は注視を要する。都心の高度商業地においては取引件数が相対的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は北区及び中央区を中心とする市内高度商業地域一円と判定される。主たる需要者は大型の収益物件の保有や開発を目的とする大手不動産事業者等の法人や不動産投資ファンド等が想定される。コロナ禍においても、不動産取得意欲は旺盛であり、土地価格は総じて持ち直している。なお、市場の中心価格帯は物件規模等によりばらつきがあり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性、近時の市場動向を考慮し、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、類似の標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格である。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、類似の他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	淀屋橋駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	227.2 坪 (751 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	銀行、事務所が建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は御堂筋いの高度商業地域である。新型コロナの影響は徐々に回復基調にある中で、不動産投資市場は依然堅調であり、地価は持ち直しつつある。 (2)御堂筋沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者間では一部にアフターコロナに向けての動きが見られるなど、市場の活性化が認められ、地価は持ち直している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,241万4,680 円 1平米 678万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,208万4,080 円 1平米 668万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,241万4,680円 1平米 678万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 2,076万1,680円 1平米 628万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,208万4,080円 1平米 668万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 2,076万1,680円 1平米 628万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあるが、今後のオフィス需給動向、金融市場動向、海外情勢に注視を要する。
地域要因
(1)うめきたエリアをはじめとした梅田地区の再開発が進む中、不動産投資需要は依然堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあり、地価は持ち直しの傾向を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	436万3,136 円／平米 1,442万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	461万3,107 円／平米 1,525万932 円／坪
標準価格 平米 坪	613万4,451 円／平米 2,028万495 円／坪
査定価格 平米 坪	663万 円／平米 2,191万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	829万306 円／平米 2,740万7,752 円／坪
推定価格 平米 坪	801万1,380 円／平米 2,648万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	729万6,339 円／平米 2,412万1,697 円／坪
査定価格 平米 坪	788万 円／平米 2,605万1,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	598万3,616 円／平米 1,978万1,834 円／坪
査定価格 平米 坪	646万 円／平米 2,135万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市北区堂島１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	459万7,370 円／平米 1,519万8,905 円／坪
推定価格 平米 坪	461万4,884 円／平米 1,525万6,807 円／坪
標準価格 平米 坪	571万8,568 円／平米 1,890万5,586 円／坪
査定価格 平米 坪	618万 円／平米 2,043万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情