路線価 (2023) 大阪府大阪市北区天神橋2-1-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	南森町駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 323万9,880 円
1平米当たり	1平米 98万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億3,600万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 409万9,440 円／坪 1平米 124万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区を中心とした店舗・事務所ビルが多い商業地域である。需要者の中心は、店舗、事務所ビルや賃貸マンション等への投資を目論む不動産事業者等である。従来からの中小規模な店舗・事務所ビルが多い中、近年では賃貸マンション等の建築が見られる。新型コロナによる影響は落ち着きつつあるが、当面今後の動向は注視を要する。中心価格帯は画地規模、用途、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、北区の幹線道路沿いとその背後の事務所を主体とする商業地域である。主な需要者層は、大阪市内で事業展開している中小規模の不動産業者、投資家、さらには、マンション開発を目的とする不動産事業者等の法人等であり、コロナ禍においても都市部への投資需要は底堅く、マンション適地等は需給がひっ迫気味である。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、北区及び中央区に位置する代替性が認められる取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南森町駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所ビルのほか賃貸マンション等が混在する商業地域である。当面は現状のまま推移するものとみられるが、都心に近接する利便性を指向する賃貸マンション等の住居系用途との混在度を増すものと予測する。 (2)周辺は店舗・事務所ビル、賃貸マンション等が混在する商業地域である。コロナ禍においても都市部での不動産需要は旺盛で、需給ひっ迫の影響もあり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 433万860円 1平米 131万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)新型コロナの影響は徐々に回復しつつある中、都心近接の立地性から用途の多様性を有し不動産投資需要は依然堅調である。 (2)都心近接の利便性の高さから、マンション需要が旺盛な地域である。近時では店舗の客足は回復傾向にあり、更なる回復が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万5,637 円／平米 428万3,376 円／坪
推定価格 平米 坪	133万7,097 円／平米 442万443 円／坪
標準価格 平米 坪	135万3,337 円／平米 447万4,132 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万900 円／平米 426万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	151万8,003 円／平米 501万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	133万7,448 円／平米 442万1,603 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	158万9,343 円／平米 525万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	168万6,114 円／平米 557万4,293 円／坪
標準価格 平米 坪	131万9,338 円／平米 436万1,731 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	114万8,215 円／平米 379万5,999 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,808 円／平米 393万199 円／坪
標準価格 平米 坪	126万2,004 円／平米 417万2,185 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情