路線価 (2023) 大阪府大阪市北区豊崎3-22-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
価格時点	2023 年
駅名	中津駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 429万7,800 円
1平米当たり	1平米 130万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4億2,300万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4億2,300万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 562万200 円／坪 1平米 170万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。インバウンド需要の回復期待やレジンデンスを中心とした更地開発案件への投資が活発であるが、建築費の高騰、金利動向、コロナ後のライフスタイルの変化や海外経済の動向等の懸念材料もあり、先行き不透明感がある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は北区及び中央区を中心とした市内商業地域一円と判定される。主たる需要者は収益物件の保有を目的とする法人や自社ビル取得目的の法人の他、マンション用地として利用されるケースも増えており、マンション開発業者等も想定される。コロナ禍においても住宅を中心に不動産取得意欲は旺盛であり、土地価格は持ち直している。なお、市場の中心価格帯は、物件規模等によりばらつきがあり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格である。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中津駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビルが多い繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼事務所ビルを中心とする商業地域であり、当面は現状を維持すると考えられる。当面の地価動向については需給逼迫により高値継続で推移していくものと予測する。 (2)店舗兼事務所ビルを中心とする商業地域であるが、旺盛な都心住宅需要を背景にマンションの建設が進み、住系用途の割合が高まりを見せいていること等により、地価は持ち直している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 581万8,560 円 1平米 176万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 578万5,500 円 1平米 175万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 581万8,560円 1平米 176万円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあるも、個人消費の動向、金融市場の動向、海外情勢等の動向には注視を要する。
地域要因
(1)梅田オフィスエリアのサブマーケットの位置づけにあるが、近年ではタワーマンションの供給が目立つ。中価格帯以下のオフィス賃料は安定している。 (2)事業系から住系用途への転換が進みつつある地域であり、コロナ禍においても需要は旺盛であり、地価は持ち直している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万4,331 円／平米 550万2,278 円／坪
推定価格 平米 坪	158万8,043 円／平米 525万70 円／坪
標準価格 平米 坪	172万6,134 円／平米 570万6,599 円／坪
査定価格 平米 坪	173万 円／平米 571万9,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	217万2,941 円／平米 718万3,743 円／坪
推定価格 平米 坪	225万7,686 円／平米 746万3,910 円／坪
標準価格 平米 坪	184万4,515 円／平米 609万7,967 円／坪
査定価格 平米 坪	184万 円／平米 608万3,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万2,000 円／平米 347万7,912 円／坪
推定価格 平米 坪	106万8,832 円／平米 353万3,559 円／坪
標準価格 平米 坪	176万9,589 円／平米 585万261 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万8,956 円／平米 545万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	168万3,584 円／平米 556万5,929 円／坪
標準価格 平米 坪	168万5,269 円／平米 557万1,499 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情