土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市北区兎我野町101 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市北区
大阪府大阪市北区兎我野町101番 (大阪北)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の事務所、マンションが混在する商業地域)
  • 東梅田駅 から 590m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
188万4,420
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
57万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区兎我野町101番
価格時点 2023
駅名 東梅田駅 から 590m
路線価
1坪当たり 1坪 188万4,420
1平米当たり 1平米 57万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
9,480万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 235万7,178
1平米 71万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
9,390万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 233万4,036 円/坪
1平米 70万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産の保有を目的とする不動産会社及び同一需給圏を営業拠点とする自用目的の一般事業会社である。大阪市内の中心部に位置し、利便性が高く高度利用が可能なことから事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がまちまちで、物件の個別性も強いため指摘が困難である。

(2) 同一需給圏は、北区内の普通商業地域を中心に、一部隣接区等を含む。需要者層は、賃貸経営(収益獲得)目的の不動産業者、開発業者、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押しもあって、マンション素地やレジデンス系投資物件への需要は強く、特に良質な物件については、需給の目線が合わず、様子見的な状況も窺える。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。収益性を重視すべき商業地域だが、収益価格は想定要素を多く含み説得力がやや低いため、商業地の価格水準を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(2) 近隣地域は、中高層の事務所、マンションが混在する商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 東梅田駅東方
距離 590 m
土地の状態
土地面積 40.2 坪 (133 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 4 m
現況 事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 6F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層の事務所、マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 630
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市北区大阪府大阪市北区兎我野町101番
標準地の範囲
20 m
西 30 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 25 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 480
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所、マンション等が混在する商業地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維持するものと予測する。

(2)地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。用途の多様性が顕著であり、梅田中心部との位置関係もあって、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 249万9,336
1平米 75万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 251万2,560
1平米 76万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 249万9,336
1平米 75万6,000
前年から次年への変動率 5 %
2022年
1坪 224万4,774
1平米 67万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 251万2,560
1平米 76万
前年から次年への変動率 4 %
2019年
1坪 224万4,774
1平米 67万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下での各種政策の効果もあって経済活動は復調しつつあり、景気は緩やかに持ち直す傾向にある。

(2)景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。

地域要因
(1)地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

(2)所謂、キタの歓楽街に近い商業地域。用途の多様性もあり、土地需要は安定している。地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 北102
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区兎我野町101番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
89万9,805 円/平米
297万4,755 円/坪
推定価格 平米
92万1,400 円/平米
304万6,148 円/坪
標準価格 平米
66万5,751 円/平米
220万973 円/坪
査定価格 平米
71万9,000 円/平米
237万7,014 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 北102
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区兎我野町101番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
94万2,689 円/平米
311万6,530 円/坪
推定価格 平米
88万5,187 円/平米
292万6,428 円/坪
標準価格 平米
70万306 円/平米
231万5,212 円/坪
査定価格 平米
75万6,000 円/平米
249万9,336 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 北102
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区兎我野町101番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
91万9,557 円/平米
304万55 円/坪
推定価格 平米
102万5,737 円/平米
339万1,087 円/坪
標準価格 平米
73万3,193 円/平米
242万3,936 円/坪
査定価格 平米
79万2,000 円/平米
261万8,352 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 北102
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区兎我野町101番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
89万4,032 円/平米
295万5,670 円/坪
推定価格 平米
94万6,410 円/平米
312万8,831 円/坪
標準価格 平米
72万9,129 円/平米
241万500 円/坪
査定価格 平米
78万7,000 円/平米
260万1,822 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 北102
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市北区兎我野町101番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
83万2,675 円/平米
275万2,824 円/坪
推定価格 平米
68万2,127 円/平米
225万5,112 円/坪
標準価格 平米
62万9,849 円/平米
208万2,281 円/坪
査定価格 平米
68万 円/平米
224万8,080 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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