路線価 (2023) 大阪府大阪市北区大深町207外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区大深町２０７番外
価格時点	2023 年
駅名	大阪駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,279万5,520 円
1平米当たり	1平米 992万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (10571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,405万4,400 円 1平米 2,240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (10571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,405万4,400 円／坪 1平米 2,240万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、梅田・高度商業集積地など市内複合高度商業地域であり、東京都心や主要都市を含む広域にわたる。主な需要者は、ＲＥＩＴ等の大手投資法人、機関投資家や大手不動産会社。数年、事務所市場と店舗需要の活況、新規開発の進行等から地価は大幅上昇するも、コロナ禍で店舗減収・事務所市場不活性から下落したが一転、事務所需要と店舗人流回復から上昇反転した。価格中心は、需要個別性や画地規模多様から把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、大阪都心部の高度商業地域のほか、東京都区部等の中心的商業地域と判定した。需要者層はリート等を中心とする国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。梅田中心部の大型オフィス需要は堅調であり、都心における百貨店、飲食店等についてもウィズコロナの動きが進み、さらなる回復が期待される。取引価格の中心価格帯は、取引が少なく個別性も強く詳細な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、複合高度商業地の大型収益ビルであり、収益性を主に取引価格が決定される。また、同種案件に係る取引の実例価格は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性を備えた比準価格及び同種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、ウエイトは同等と判断、さらに周辺・同種標準地との検討やコロナ禍影響の多寡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大阪駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	3197.5 坪 (10571 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	38F
地下階数	B3
周辺の利用状況	都市機能の集積が進む超高層ビル中心の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区大深町２０７番外
標準地の範囲
東	55 m
西	55 m
南	120 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	超高層店舗・事務所ビル敷地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	120 m
面積	9000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市再生特別地区（大阪駅北地区　Ａ地区）
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市再生特別地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、梅田高度商業集積地中心、地価はうめきた２期開発醸成等で上昇するもコロナ禍で店舗減収・事務所空室上昇で下落したが、一転事務所市場の安定と店舗人流回復で上昇反転、同傾向が継続すると予測。 (2)大阪駅の新しい高度商業地域として広域的な集客力を有しており、梅田エリアの活性化が顕在化している。隣接ではうめきた二期区域の開発も進んでおり、中長期的には発展的に推移していくことが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	都市再生特別地区制度による超高層店舗・事務所ビル敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8,132万7,600 円 1平米 2,460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7,736万400 円 1平米 2,340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8,132万7,600円 1平米 2,460万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 7,306万2,600円 1平米 2,210万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7,736万400円 1平米 2,340万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 7,306万2,600円 1平米 2,210万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響が残るが、現時点で店舗収益回復と事務所は安定化へ向かう。ただ、金利上昇等不安要素多し。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)　うめきた２期区域開発醸成、周辺地域開発充実、コロナ禍影響は減少し、事務所需要と店舗人流の回復から、地価は下落から微増に反転した。 (2)関西一円からの広域的な商圏を有し、商業・業務機能の集積度が高まっている。うめきた二期開発も進行中で更なる発展が期待される。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区大深町２０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,924万1,967 円／平米 6,361万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1,962万6,806 円／平米 6,488万6,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2,263万7,608 円／平米 7,483万9,932 円／坪
査定価格 平米 坪	2,490万 円／平米 8,231万9,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区大深町２０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,017万8,171 円／平米 6,670万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1,479万8,286 円／平米 4,892万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	2,120万983 円／平米 7,009万450 円／坪
査定価格 平米 坪	2,330万 円／平米 7,702万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区大深町２０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,490万1,279 円／平米 4,926万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	1,244万6,207 円／平米 4,114万7,160 円／坪
標準価格 平米 坪	2,348万3,409 円／平米 7,763万6,150 円／坪
査定価格 平米 坪	2,580万 円／平米 8,529万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情