路線価 (2023) 大阪府大阪市北区梅田1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区梅田１丁目２番
価格時点	2023 年
駅名	大阪駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 4,003万5,660 円
1平米当たり	1平米 1,211万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,521万200 円 1平米 1,670万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,521万200 円／坪 1平米 1,670万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区及び中央区の高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大手企業及び関西の有力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。優良物件を中心に投資需要は依然堅調であるものの、今後続くオフィスビルの大量供給による賃貸市場の動向への懸念は注視を要する。都心の高度商業地においては取引件数が相対的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、梅田周辺や御堂筋沿いの他、東京や名古屋市等の大都市のオフィスビルが集積する高度商業地域である。需要者層はリート等を中心とする国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。周辺では新築ビルの開発プロジェクトも進められているが、コロナ禍でも当該エリアのオフィス市況への影響は小さく、投資需要も依然として旺盛な状況にある。市場の価格帯については、取引が少なく個別性も強く詳細な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引されるものであるがプライムエリアでは希少性のため高値取引も見られる。そのうえで比準価格は市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映してげ求めることができた。以上より市場特性を考慮し比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、さらに市場動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、市内中心部の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大阪駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	725 坪 (2397 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B5
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所ビルが集まる中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区梅田１丁目２番
標準地の範囲
東	160 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大阪駅前の都心高度商業地域である。新型コロナの影響は回復しつつある中、不動産投資市場は依然堅調であるが、当面今後の動向に注視を要する。 (2)高層の複合ビル、事務所ビルが集積する高度商業地に位置する。周辺開発の影響を受け今後も引き続き発展的に推移するものと予測する。コロナ禍でも好立地の大規模ビル等への投資需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5,785万5,000 円 1平米 1,750万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,719万3,800 円 1平米 1,730万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5,785万5,000円 1平米 1,750万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 5,355万7,200円 1平米 1,620万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,719万3,800円 1平米 1,730万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 5,355万7,200円 1平米 1,620万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)うめきたエリアをはじめとした梅田地区の再開発が進む中、不動産投資需要は依然堅調である。 (2)梅田地区中心部の新築・大型ビルにおいてはコロナ禍でも賃料水準や空室率への影響は小さく、当面は堅調に推移するものと予想される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区梅田１丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	924万3,310 円／平米 3,055万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	909万844 円／平米 3,005万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	1,507万6,027 円／平米 4,984万1,345 円／坪
査定価格 平米 坪	1,730万 円／平米 5,719万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区梅田１丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	903万6,125 円／平米 2,987万3,429 円／坪
推定価格 平米 坪	1,196万1,570 円／平米 3,954万4,950 円／坪
標準価格 平米 坪	1,478万5,624 円／平米 4,888万1,273 円／坪
査定価格 平米 坪	1,690万 円／平米 5,587万1,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区梅田１丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,924万1,967 円／平米 6,361万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1,962万6,806 円／平米 6,488万6,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1,594万3,790 円／平米 5,271万170 円／坪
査定価格 平米 坪	1,830万 円／平米 6,049万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情