路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区備後町3-28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区備後町３丁目２８番外
価格時点	2023 年
駅名	本町駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 1,874万5,020 円
1平米当たり	1平米 567万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,453万520 円 1平米 742万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,453万520 円／坪 1平米 742万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、大阪中心区に立地する業務中心の高度商業地。主たる需要者は、長期安定の収益物件を求める投資法人、大手不動産会社等の機関投資家。ここ数年の供給限定を背景に事務所賃料相場が上昇し地価も上がったが、コロナ禍の企業投資減退で微減へ転じた。しかし、事務所市場が安定、需要回復で上昇転換した。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から幅があり、画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は中央区、周辺区の高度商業地域である。主な需要者としては、自用又は収益物件として事務所建築を前提に用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地の需要等も見込まれる。良好な資金調達環境のもと土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、御堂筋ブランドや集積性から路面店舗・上層事務所の賃貸需要あるも、コロナ禍影響期間を含む新規賃料の厳しさ等リスクによる賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招きやや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（リート案件等）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層事務所が建ち並ぶ高度商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、規準した標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町駅北方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	401.4 坪 (1327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	船場建築線
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区備後町３丁目２８番外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４３．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	船場建築線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、路面店舗が展開する高層事務所ビルが建ち並ぶ御堂筋沿いの業務高度商業地域で、コロナ禍影響で一時事務所市場減退から下落したが、事務所賃料・空室安定と需要回復から上昇反転、同傾向が継続と予測。 (2)近隣地域は、高層の事務所、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。良好な資金調達環境のもと不動産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,572万680 円 1平米 778万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,529万900 円 1平米 765万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,572万680円 1平米 778万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 2,380万3,200円 1平米 720万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,529万900円 1平米 765万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 2,380万3,200円 1平米 720万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響があったが、事務所・居宅用途は需要増である、ただし、金利上昇等不安要素は多い。 (2)国内の景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)　コロナ禍にあっても、御堂筋沿い事務所需要は底堅く、近時市場も安定、路面店舗も好立地なら需要回復があり、下落から上昇反転している。 (2)資金調達環境が概ね良好であることから、不動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区備後町３丁目２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	747万4,640 円／平米 2,471万1,160 円／坪
推定価格 平米 坪	712万8,592 円／平米 2,356万7,125 円／坪
標準価格 平米 坪	768万9,959 円／平米 2,542万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	781万 円／平米 2,581万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	983 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区備後町３丁目２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	924万3,310 円／平米 3,055万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	909万844 円／平米 3,005万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	810万2,357 円／平米 2,678万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	822万 円／平米 2,717万5,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区備後町３丁目２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	720万2,689 円／平米 2,381万2,090 円／坪
査定価格 平米 坪	731万 円／平米 2,416万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情