路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区宗右衛門町46-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
価格時点	2023 年
駅名	なんば駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 4,519万3,020 円
1平米当たり	1平米 1,367万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,215万2,800 円 1平米 1,880万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,215万2,800 円／坪 1平米 1,880万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市中心部において専門店等が建ち並ぶ商業地域のほか、東京都心部や国内主要都市の繁華性の高い商業地域に及ぶものと把握される。主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や収益性に着目した投資家等であると把握される。近年、コロナ禍の影響から、地価は下落基調であったものの、ウィズコロナへの移行により回復の兆しが見られる。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るため需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。円安や緩和的な政策により不動産投資市場への資金供給が増加し、収益物件の売買市場は堅調である。一方、リテール部門の賃貸市場は人流が戻りつつあるものの、一等地での空き店舗が目立つなど回復途上にある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内の不動産は、投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から、地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、大阪ミナミを中心とする高度商業地に所在し、価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、想定項目が介在しているものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用であり、市場の特性からも重視すべき価格である。以上から、類似地域に存する他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	なんば駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	151.8 坪 (502 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が高度に集積する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	19.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
標準地の範囲
東	22 m
西	0 m
南	11 m
北	11 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西日本有数の商業エリアである。ウィズコロナへの移行によって、新型コロナの影響下から脱しつつあり、今後とも繁華性を取り戻すことによる地価の回復が期待される。 (2)当地域は、国内外に広域的な商圏を有する高度商業地域を形成している。直近では観光客を含めた人流が戻りつつある。周辺ではコロナ禍からの回復を期待した投資需要が顕在化し始めており、明るい兆しが見えつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6,446万7,000 円 1平米 1,950万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6,281万4,000 円 1平米 1,900万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6,446万7,000円 1平米 1,950万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6,215万2,800円 1平米 1,880万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6,281万4,000円 1平米 1,900万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6,215万2,800円 1平米 1,880万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行によって、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、世界的な金融引締め等の新たなリスクについて注視が必要である。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。
地域要因
(1)西日本有数の商業エリアであり、新型コロナの影響を強く受けていたが、訪日観光客の受け入れ再開等によって繁華性を取り戻しつつある。 (2)インバウンド需要が減退し一部店舗では空室が長期化している。ただし、ポテンシャルが極めて高い立地であり、中長期的な投資需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,017万8,171 円／平米 6,670万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1,479万8,286 円／平米 4,892万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	1,730万7,937 円／平米 5,722万40 円／坪
査定価格 平米 坪	1,900万 円／平米 6,281万4,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,924万1,967 円／平米 6,361万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1,962万6,806 円／平米 6,488万6,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1,810万5,910 円／平米 5,985万8,138 円／坪
査定価格 平米 坪	1,990万 円／平米 6,578万9,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,051万3,405 円／平米 3,475万7,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1,017万6,976 円／平米 3,364万5,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1,739万6,540 円／平米 5,751万2,961 円／坪
査定価格 平米 坪	1,910万 円／平米 6,314万4,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情