土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区北浜3-51-4 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市中央区
大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4 (大阪中央)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域)
  • 淀屋橋駅 から 0m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
915万7,620
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
277万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
価格時点 2023
駅名 淀屋橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり 1坪 915万7,620
1平米当たり 1平米 277万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
21億3,000万
(585 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,203万3,840
1平米 364万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
21億4,000万
(585 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,206万6,900 円/坪
1平米 365万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、大阪市中心区の主要幹線道路沿い、主要駅近くの業務高度商業地域。主な需要者は、店舗兼事務所ビルを欲する機関投資家や大手マンション開発業者。その集積性から自用事務所を含めた多用途の需要があるが、近時コロナ禍の需要減が見られたが、事務所賃料・空室率安定、需要の回復から、地価微減から上昇へ転換した。価格中心は需要個別性や相場の不安定性から幅があり画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。

(2) 同一需給圏は大阪市内中心部の業務商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。インバウンド需要の回復期待やレジンデンスを中心とした更地開発案件への投資が活発であるが、建築費の高騰、金利動向、コロナ後のライフスタイルの変化や海外経済の動向等の懸念材料もあり、先行き不透明感がある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  近隣地域は、業務系や路面店舗の集積性から多様な賃貸需要があるも、コロナ影響期間を含め新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なため、収益価格の低下や信頼性の減退を招き、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格(開発素地、類似用途収益物件)を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 淀屋橋駅
距離 0 m
土地の状態
土地面積 177 坪 (585 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 3 m
奥行 1 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 9F
地下階数 B2
周辺の利用状況 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市中央区大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
標準地の範囲
130 m
西 50 m
0 m
15 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 40 m
奥行き 15 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 21.8m府道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 近隣地域は、業務高度商業地として熟成した地域である。コロナ禍中で事務所市場減退もあったが、事務所需要の回復、賃料・空室率の安定に伴って、微減から上昇傾向に転換、同方向で推移するものと予測する。

(2)高層店舗兼事務所が建ち並ぶ業務商業地域である。全体計画の完成までには時間を要するものの、淀屋橋駅周辺の大型再開発に伴い、発展的に推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 1,262万8,920
1平米 382万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 1,243万560
1平米 376万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 1,262万8,920
1平米 382万
前年から次年への変動率 5.2 %
2022年
1坪 1,143万8,760
1平米 346万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 1,243万560
1平米 376万
前年から次年への変動率 5.5 %
2019年
1坪 1,143万8,760
1平米 346万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響があったが、事務所・居宅用途は需要増である、ただし、金利上昇等不安要素は多い。

(2)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。

地域要因
(1) 大型開発が進行中で、事務所集積性や高層マンション等の需要競合から底堅く、コロナ禍でも事務所市場安定から、微減から上昇に転換した。

(2)淀屋橋駅周辺はオフィスビルの大型再開発が進捗中であり、注目のエリアとなっている。大手保険会社の新築オフィスビルが高稼働で竣工した。

個別的要因 (1) 個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 中央111
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
217万2,941 円/平米
718万3,743 円/坪
推定価格 平米
225万7,686 円/平米
746万3,910 円/坪
標準価格 平米
352万2,131 円/平米
1,164万4,165 円/坪
査定価格 平米
352万 円/平米
1,163万7,120 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 西114
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西区
地域 大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
272万2,574 円/平米
900万830 円/坪
推定価格 平米
282万7,807 円/平米
934万8,730 円/坪
標準価格 平米
390万423 円/平米
1,289万4,798 円/坪
査定価格 平米
390万 円/平米
1,289万3,400 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 29.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 北122
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
311万3,446 円/平米
1,029万3,052 円/坪
推定価格 平米
307万1,086 円/平米
1,015万3,010 円/坪
標準価格 平米
395万2,492 円/平米
1,306万6,939 円/坪
査定価格 平米
395万 円/平米
1,305万8,700 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 11 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 北112
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市北区
地域 大阪府大阪市中央区北浜3丁目51番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
274万7,125 円/平米
908万1,995 円/坪
推定価格 平米
274万7,125 円/平米
908万1,995 円/坪
標準価格 平米
390万7,717 円/平米
1,291万8,912 円/坪
査定価格 平米
391万 円/平米
1,292万6,460 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 27.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加