路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区北久宝寺町2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
価格時点	2023 年
駅名	堺筋本町駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 290万9,280 円
1平米当たり	1平米 88万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (1003 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (1003 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 353万7,420 円／坪 1平米 107万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及び周辺区を中心とした店舗・事務所ビルが多い商業地域である。需要者の中心は、店舗、事務所ビルや賃貸マンション等への投資を目論む不動産事業者等である。従来からの中小規模な店舗・事務所ビルが多い中、近年では賃貸マンション等の建築が見られる。新型コロナによる影響は落ち着きつつあるが、当面今後の動向は注視を要する。中心価格帯は画地規模、用途、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は大阪市中心部の商業地域である。需要者の中心は、不動産会社、自用目的の法人や投資法人等である。コロナ禍の影響により、取引市場は一時低調であったが、近時においては、立地条件に優れる市内中心部の事業用地の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とすることから、本件では市場実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堺筋本町駅南西方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	303.4 坪 (1003 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	船場建築線
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	39 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	船場建築線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず当面は現状のまま推移すると思われるが、近年分譲・賃貸マンション等の建設も見られ、今後商住の混在度が増すものと予測される。 (2)中高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 370万2,720 円 1平米 112万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直しの動きがみられる。今後は世界的な金融引締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要する。
地域要因
(1)都心近接の立地性により不動産投資需要は依然堅調である。一方で金利政策、国際経済情勢なお今後の動向には注視を要する。 (2)特に大きな変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万8,946 円／平米 479万215 円／坪
推定価格 平米 坪	148万8,068 円／平米 491万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	129万3,972 円／平米 427万7,871 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万8,956 円／平米 545万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	168万3,584 円／平米 556万5,929 円／坪
標準価格 平米 坪	112万6,143 円／平米 372万3,029 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万3,424 円／平米 427万6,060 円／坪
推定価格 平米 坪	131万6,706 円／平米 435万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	110万9,272 円／平米 366万7,253 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区北久宝寺町２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	160万6,876 円／平米 531万2,332 円／坪
推定価格 平米 坪	163万5,800 円／平米 540万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	139万986 円／平米 459万8,600 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情