路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区難波1-14-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
価格時点	2023 年
駅名	なんば駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 1,821万6,060 円
1平米当たり	1平米 551万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	13億2,000万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,300万9,760 円 1平米 696万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	13億2,000万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,300万9,760 円／坪 1平米 696万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区内の高度商業地域を中心とする範囲で、一部北区にも及ぶものと把握される。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、自己の営業拠点として資金力を有する企業、投資家等が想定される。知名度のある商店街であり、相応の需要が期待できる。コロナ禍の影響は緩和されており、集客は回復している。多様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は中央区及び北区の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華な商店街である。需要者は多店舗展開の商業事業者、店舗ビル目的の不動産会社や投資ファンド等が中心である。コロナ禍の影響が緩和されつつあることから同エリアにおける市況及び路面階の賃料並びに空室率等については一部回復の傾向が認められる。市場で取引される価格帯は物件の形状・規模等により大きく異なることから需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。比準価格は効用面で比較可能な事例を採用して試算したもので、説得力に富む。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適正な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	なんば駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	565 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特定道路まで３０ｍ
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店等が建ち並ぶアーケード内の商業地域。所謂、ミナミの商業中心地にある。コロナ禍の影響を強く受け、店舗の需要減退が懸念されていたが、客足も戻りつつあり、地価は回復の兆しが認められる。 (2)小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ大阪ミナミの代表的商店街内に存しコロナ禍の影響が緩和されつつあるなかで、一部商況に改善の兆しが見られることから当面の地価は緩やかではあるが回復傾向に転じるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,472万8,880 円 1平米 748万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,456万3,580 円 1平米 743万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,472万8,880円 1平米 748万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 2,277万8,340円 1平米 689万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,456万3,580円 1平米 743万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 2,277万8,340円 1平米 689万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)戎橋筋商店街内の商業地域。駅近接という位置的要因もあって、繁華性は高い。コロナ禍の影響は緩和されており、多様な需要が競合する。 (2)戎橋筋商店街内に存する立地特性から繁華性は高く多様な用途が競合するがコロナ禍の影響が緩和されつつあることから市況は回復傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	448万6,502 円／平米 1,483万2,376 円／坪
推定価格 平米 坪	435万5,827 円／平米 1,440万364 円／坪
標準価格 平米 坪	728万3,992 円／平米 2,408万878 円／坪
査定価格 平米 坪	758万 円／平米 2,505万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,051万3,405 円／平米 3,475万7,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1,017万6,976 円／平米 3,364万5,083 円／坪
標準価格 平米 坪	711万6,766 円／平米 2,352万8,028 円／坪
査定価格 平米 坪	740万 円／平米 2,446万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	459万7,370 円／平米 1,519万8,905 円／坪
推定価格 平米 坪	461万4,884 円／平米 1,525万6,807 円／坪
標準価格 平米 坪	718万8,293 円／平米 2,376万4,497 円／坪
査定価格 平米 坪	748万 円／平米 2,472万8,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情