路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区道頓堀1-38-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万5,102 円 1平米 66万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,820万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万1,714 円／坪 1平米 66万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及びその周辺における店舗、事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域一帯である。需要者は、自用目的の地元企業のほか、賃貸経営目的の不動産会社、個人投資家等で、規模によってはマンション開発業者等も考えられる。繁華性も周辺に比べ低位で住居系への移行もみられるため、コロナ禍においても需要は旺盛で、地価も堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により大きく異なるので、把握困難である。 (2) 　同一需給圏は中央区南東部及び浪速区北東部の事務所、店舗付住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の地元事業者及び収益物件目的の不動産業者等である。難波エリアにほど近い立地のため相応の賃貸マンション需要が見込まれ、空室の多い建物や古い事務所ビルからの転換及び建替えを目的とする需要もあり、地価水準は底堅い傾向が続いている。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、中央区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は収益性を反映した価格形成も認められるため収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算過程に想定事項が多く含まれていることからやや信頼性に欠ける。比準価格は周辺類似地域に所在し価格牽連性を有する取引事例から求めており信頼性がある。したがって、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日本橋駅北東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等の多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	0 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11.5 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗、事務所等が混在する地域で、都心近接の好立地のため、今後は住系用途へと移行していくものと予測する。コロナ禍においても都市部での土地需要は底堅く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)　中層の店舗、事務所の多い商業地域で背後が道頓堀川で難波地区にほどよい近さのため、老朽化した店舗や事務所ビルの建替えにあたっては住居系用途が検討されるケースも多く、地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 230万976 円 1平米 69万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 232万812 円 1平米 70万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 230万976円 1平米 69万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 214万2,288円 1平米 64万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 232万812円 1平米 70万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 214万2,288円 1平米 64万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。
地域要因
(1)大阪ミナミの繁華街に近接することから、店舗、マンションでの一定の需要が認められる。繁華性はやや低いものの、地価は上昇傾向で推移している。 (2)道頓堀や難波エリアの繁華街に近いことから一定の店舗や賃貸マンション需要が認められ、地価は安定的に推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,989 円／平米 233万694 円／坪
推定価格 平米 坪	72万2,614 円／平米 238万8,962 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,294 円／平米 226万2,276 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,987 円／平米 285万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,368 円／平米 302万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,441 円／平米 233万2,188 円／坪
査定価格 平米 坪	70万5,000 円／平米 233万730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,464 円／平米 210万7,456 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,093 円／平米 225万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,675 円／平米 233万2,962 円／坪
査定価格 平米 坪	70万6,000 円／平米 233万4,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,814 円／平米 185万7,357 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,270 円／平米 188万8,619 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,652 円／平米 234万6,110 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情