路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区西心斎橋1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番
価格時点	2023 年
駅名	心斎橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 2,773万7,340 円
1平米当たり	1平米 839万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円 1平米 1,100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,636万6,000 円／坪 1平米 1,100万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区及び中央区における都心高度商業地域である。需要者は大手企業や地元優良企業等のほか、不動産開発目的に土地を取得する資金力を有するデベロッパー、不動産ファンド系が中心となる。新型コロナの影響は回復基調に転じ客足は戻りつつある。また商業立地としての高いポテンシャルを有しており、投資選好性は依然と高い。中心価格帯は画地規模、投資目的、属性等によって差異があり一定の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、大阪市中心部の高度商業地域のほか、東京都心部や国内主要都市の高度商業地域等の広範囲に及ぶものと把握され、主たる需要者は賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。近年のオフィス市況の回復に伴い、取得需要は増大したが、需要者の物件選別には慎重さが増している。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場で需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮し、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代替関係にある代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、収益価格を重視して取引を行うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプローチした比準価格も重視される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地とのバランス検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	心斎橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	367.8 坪 (1216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	33 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は心斎橋エリアの御堂筋いの高度商業地域である。ブランド店等が建ち並ぶなど商業地としてのポテンシャルは高く、新型コロナの影響が落ち着きつつある中、さらに投資需要の選好性は高まるものと期待される。 (2)心斎橋エリアの商業地域に位置し、新型コロナウイルス感染症による先行き不透明な状況から持ち直しの動きがみられ、地価は上昇基調で推移していくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,801万9,000 円 1平米 1,150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,967万2,000 円 1平米 1,200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,801万9,000円 1平米 1,150万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 3,537万4,200円 1平米 1,070万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,967万2,000円 1平米 1,200万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 3,537万4,200円 1平米 1,070万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)都心の立地性により不動産投資需要は依然堅調である。一方で金利政策、国際経済情勢など今後の動向には注視を要する。 (2)新型コロナウイルス感染症による近年の市場の停滞感等は持ち直しの動きが見られ、立地条件等に優れるエリアの地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	924万3,310 円／平米 3,055万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	909万844 円／平米 3,005万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	1,044万9,246 円／平米 3,454万5,207 円／坪
査定価格 平米 坪	1,130万 円／平米 3,735万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,051万3,405 円／平米 3,475万7,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1,017万6,976 円／平米 3,364万5,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1,053万5,172 円／平米 3,482万9,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1,140万 円／平米 3,768万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	829万306 円／平米 2,740万7,752 円／坪
推定価格 平米 坪	801万1,380 円／平米 2,648万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	1,094万4,508 円／平米 3,618万2,543 円／坪
査定価格 平米 坪	1,180万 円／平米 3,901万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情