路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区西心斎橋2-10-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
価格時点	2023 年
駅名	心斎橋駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 747万1,560 円
1平米当たり	1平米 226万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 942万2,100 円 1平米 285万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 942万2,100 円／坪 1平米 285万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区を中心とした物販店、飲食店等を中心とした店舗及び店舗兼事務所が集積する繁華性の高い商業地域である。市場参加者としては店舗経営を目的とした事業者及び賃貸目的としてた不動産事業者等が中心となる。長引く新型コロナの感染拡大の影響により低迷が続いたが、徐々に回復基調に転じ賑わいが戻りつつある。中心価格帯は画地規模、利用目的、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。 (2) 　同一需給圏は、中央区・北区等の中心区にあって繁華性の高い商業地域。主な需要者は、収益目的の店舗用地等を求める事業者もしくは法人投資家等。若者志向の雑多な店舗がひしめき合う「アメリカ村」にあって、近年インバウンド効果で需要過多から地価上昇もコロナ禍で同効果が一旦消滅したが、今年後半より国内客の戻りが強く上昇へ転換した。価格中心は、需要個別性や相場の不安定性から幅があり、画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、地域ブランドや集積性から多用途の賃貸需要があるも、新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回り上昇傾向で長期的な収益予測が不透明なため、収益価格の低下や信頼性の減退を招きやや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（開発素地、類似用途収益物件）を中心に、収益価格を比較考量し、コロナ禍影響の多寡も斟酌、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	心斎橋駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	220.2 坪 (728 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	40 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は通称「アメリカ村」の繁華性の高い商業地域である。新型コロナ感染防止対応の長期化に伴う影響を大きく受けたが、その影響は落ち着きつつある中、客足は戻りつつある。 (2)　近隣地域は、御堂筋裏のアメリカ村で繁華性の高い商業地域。有名店等の新規出店代謝は激しく、インバウンドで地価上昇するもコロナ禍で反転下落したが、国内客の戻りが強く微増転換、当面同様と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 985万1,880 円 1平米 298万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 988万4,940 円 1平米 299万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 985万1,880円 1平米 298万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 988万4,940円 1平米 299万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響が残るも、国内客を中心に戻りが強く収益性回復。ただ、金利上昇等不安要素多し。
地域要因
(1)長引く新型コロナ感染症の影響は徐々に回復に向かい、客足が戻りつつある。 (2)　「アメリカ村」は店舗集積に加え新規出店圧力も多彩で、インバウンド効果消滅で客数は減少したが国内客が戻り、商況は回復しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万736 円／平米 373万8,213 円／坪
推定価格 平米 坪	220万935 円／平米 727万6,291 円／坪
標準価格 平米 坪	304万8,386 円／平米 1,007万7,964 円／坪
査定価格 平米 坪	305万 円／平米 1,008万3,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	187万7 円／平米 618万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	218万8,123 円／平米 723万3,935 円／坪
標準価格 平米 坪	302万6,450 円／平米 1,000万5,444 円／坪
査定価格 平米 坪	303万 円／平米 1,001万7,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万9,278 円／平米 641万1,253 円／坪
推定価格 平米 坪	196万2,549 円／平米 648万8,187 円／坪
標準価格 平米 坪	284万8,402 円／平米 941万6,817 円／坪
査定価格 平米 坪	285万 円／平米 942万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	230万8,947 円／平米 763万3,379 円／坪
推定価格 平米 坪	226万4,967 円／平米 748万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	333万834 円／平米 1,101万1,737 円／坪
査定価格 平米 坪	333万 円／平米 1,100万8,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情