路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区心斎橋筋2-39-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１
価格時点	2023 年
駅名	心斎橋駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 3,517万5,840 円
1平米当たり	1平米 1,064万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,396万9,800 円 1平米 1,330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,396万9,800 円／坪 1平米 1,330万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、中央区及び北区の繁華性が高い商業地域。主たる需要者は、賃貸店舗用地等を求める法人投資家や大手不動産会社等。著名な商業エリアたる「心斎橋筋商店街」に立地、インバウンドで海外観光客が激増し、これ見込んだ賃料で地価は大幅上昇したがコロナ禍で消滅し大幅な反転下落したが、国内客の戻りや元気な店舗の入替・地域内移転が進み、下げ止まりが見える。価格中心は、事業種別等需要個別性が高く、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね北区・中央区に位置する繁華性の高い商業地域である。需要者層はリート、ファンド等を中心とする国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。ウィズコロナの動きも進み客足の回復がみられ、周辺店舗等も更なる売上げ回復が期待される。投資需要についても都心部は底堅く回復基調にある。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、高度商業地の店舗であり、収益性を主に取引価格が決定される。また、同種案件に係る取引の実例価格は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を標準として、同種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、ウエイトは同等と判断、さらに代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍影響の多寡も斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	心斎橋駅南方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	131.9 坪 (436 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の専門店等が多い繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	40 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、代表的な「心斎橋筋商店街」の繁華性高い商業地域。近時インバウンドで地価大幅上昇もコロナ禍で同効果消滅し大幅下落したが一転、国内客の戻り等収益性の回復から、地価は下げ止まると予測する。 (2)大阪の代表的商業エリア「心斎橋筋商店街」に位置する商業地域である。ウィズコロナの動きも進み客足の回復がみられ、一部店舗の入替等も進み更なる市況回復が期待される。投資需要も底堅く地価は横ばいに回復した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,826万7,600 円 1平米 1,460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,661万4,600 円 1平米 1,410万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,826万7,600円 1平米 1,460万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4,396万9,800円 1平米 1,330万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,661万4,600円 1平米 1,410万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4,396万9,800円 1平米 1,330万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響が残るも、好立地では店舗入替が進み人流・収益も回復傾向。ただ、金利上昇等不安要素多し。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)　コロナ禍影響は残るが、好機ととるブランド店舗など地域内移転・入替、リフォームも進行、国内外の客戻りもあり回復しつつある。 (2)周辺ではブランド店等を中心にリテナント等もみられ、客足も回復基調にある。投資需要も堅調で、不動産市況は回復基調にある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,017万8,171 円／平米 6,670万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1,479万8,286 円／平米 4,892万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	1,383万174 円／平米 4,572万2,555 円／坪
査定価格 平米 坪	1,380万 円／平米 4,562万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,490万1,279 円／平米 4,926万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	1,244万6,207 円／平米 4,114万7,160 円／坪
標準価格 平米 坪	1,532万7,841 円／平米 5,067万3,842 円／坪
査定価格 平米 坪	1,530万 円／平米 5,058万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,924万1,967 円／平米 6,361万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1,962万6,806 円／平米 6,488万6,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1,483万5,076 円／平米 4,904万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1,480万 円／平米 4,892万8,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情