路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区日本橋1-16-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万6,656 円 1平米 97万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万6,656 円／坪 1平米 97万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及び周辺区の中小規模の店舗が連たんする商業地域である。需要者は飲食販売を中心とする店舗利用の事業者もしくは、収益物件取得を目的とした個人及び法人である。近隣地域は鮮魚店を中心に青果等生鮮品を扱う店舗を中心とする知名度の高いアーケード商店街でり、コロナ禍の影響から地価は下落基調であり、ウィズコロナへの移行後も繁華性の回復は鈍い。尚、取引件数が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 主たる同一需給圏は中央区及び隣接区等の商業地域である。需要者の中心は、店舗ビル等の自用又は賃料収入を目的とする事業者である。黒門市場は生鮮品を扱う店舗を中心とする商店街として知名度が高く、根強い土地需要がある。かっては繁盛していたが、現在は空き店舗も見られる。インバウンドで賑わったが、コロナ禍で来客が減少し地価は弱含み。需要の中心となる価格帯は画地規模が多様なため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、試算過程において想定要素が多く介在するため収益価格の精度には限界がある。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似した商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・事務所を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪浪速５－３」（日本橋４－７－２０）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日本橋駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
標準地の範囲
東	25 m
西	10 m
南	25 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店舗等が多く建ち並ぶ地域にあり、大阪の台所と呼ばれ知名度の高い商店街である。コロナ禍の影響から地価の下落が続いているものの、訪日観光客の受け入れ再開等によって地価の回復が期待される。 (2)各種小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶアーケード商店街（通称「黒門市場」）。今後も普通商業地域として推移するものと予測される。コロナ禍のため地価は弱含み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 325万9,716 円 1平米 98万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 327万2,940円 1平米 99万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 325万9,716円 1平米 98万6,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 327万2,940円 1平米 99万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行によって、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、世界的な金融引締め等の新たなリスクについて注視が必要である。 (2)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化しつつある。中央区は住宅需要が強くタワーマンション等が増加し、人口増加が続いている。
地域要因
(1)小売、飲食店等建ち並ぶ地域で、新型コロナの影響を強く受けている。訪日観光客の受け入れ再開等後もなお繁華性の回復は鈍い。 (2)小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商店街だが、コロナ禍で商況が悪化。地価は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	106万2,487 円／平米 351万2,582 円／坪
推定価格 平米 坪	109万4,362 円／平米 361万7,961 円／坪
標準価格 平米 坪	101万4,237 円／平米 335万3,068 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	99万5,918 円／平米 329万2,505 円／坪
推定価格 平米 坪	101万6,832 円／平米 336万1,647 円／坪
標準価格 平米 坪	99万2,031 円／平米 327万9,654 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万633 円／平米 244万8,533 円／坪
推定価格 平米 坪	86万2,426 円／平米 285万1,180 円／坪
標準価格 平米 坪	100万494 円／平米 330万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	660 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,464 円／平米 210万7,456 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,093 円／平米 225万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	98万4,284 円／平米 325万4,043 円／坪
査定価格 平米 坪	98万4,000 円／平米 325万3,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情