路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央1-16-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
価格時点	2023 年
駅名	森ノ宮駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万5,866 円 1平米 76万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,380万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万2,560 円／坪 1平米 76万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は大阪市中心部における主要幹線道路沿線の商業地域。主たる需要者は賃料収入目的の不動産業者、自社ビル目的の法人、投資家等。地下鉄中央線沿線は大阪万博に向けてホテル、共同住宅等の投資が増加している。中央大通は阪神高速道路が併設されているため騒音・振動等が若干懸念されるが、将来への期待もあり沿線の土地需要は強い。年末の事実上の利上げで地価の先行きは不透明。取引の中心価格帯は画地規模が多様なため把握し難い。 (2) 同一需給圏は大阪市中心部の幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自社ビルとしての取得を目論む法人、賃貸経営目的の不動産業者等と考えられる。当該地域は、都心接近性が良好であり需要は比較的安定している。人出等は順調に増加しており、市況回復の期待感から取引需要は高まっている。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね約６０～８０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い幹線道路沿線の取引事例の中から規範性の高い事例を選択して試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・事務所を新築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪中央５－１６」（谷町６－４－３）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	森ノ宮駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等の見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路（中央大通）沿いに中高層の店舗、事務所等の混在する地域。地域要因の変動は特になく今後も現状程度で推移するものと予測される。 (2)中央通り沿いに店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、周辺に大型商業施設が立地し、繁華性の高まりが引き続き期待され、市況は安定しており、取引需要は高まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 262万4,964 円 1平米 79万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 261万1,740 円 1平米 79万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 262万4,964円 1平米 79万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 243万9,828円 1平米 73万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 243万9,828円 1平米 73万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化しつつある。中央区は住宅需要が強くタワーマンション等が増加し、人口増加が続いている。 (2)中央区では新型コロナの影響がやや残るものの国内外の観光需要等の回復を受け、都心部の人出等は急速に回復し、用地需要等の高まりが期待される。
地域要因
(1)中高層の店舗、事務所等が見られる商業地域。地域要因の変動は特に見られない。 (2)森ノ宮駅至近の生活利便性や地区イメージの向上がみられる。人出等は回復基調にあり、店舗市況等は安定しつつあり、取引需要は高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万4,087 円／平米 368万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	116万1,554 円／平米 384万98 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,178 円／平米 265万2,000 円／坪
査定価格 平米 坪	80万2,000 円／平米 265万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万5,695 円／平米 213万4,668 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,003 円／平米 220万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,670 円／平米 253万4,611 円／坪
査定価格 平米 坪	76万7,000 円／平米 253万5,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	114万8,215 円／平米 379万5,999 円／坪
推定価格 平米 坪	112万5,701 円／平米 372万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	81万2,194 円／平米 268万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,459 円／平米 371万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	109万5,640 円／平米 362万2,186 円／坪
標準価格 平米 坪	79万7,990 円／平米 263万8,155 円／坪
査定価格 平米 坪	79万8,000 円／平米 263万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情