路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区今橋2-17-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
価格時点	2023 年
駅名	北浜駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 462万8,400 円
1平米当たり	1平米 140万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	20億3,000万 円 (1193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	20億5,000万 円 (1193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 568万6,320 円／坪 1平米 172万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀屋橋・北浜地区を中心に中央区の北部から北区を含む圏域である。需要者層は大企業や有力な中小企業もしくは収益性に期待する投資家等が中心で、タワーマンション開発業者の参入も見られる。金融緩和等の影響を反映して不動産の需給動向は比較的安定している。人出等は順調に増加しており、市況回復の期待感から取引需要は高まっている。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、北浜エリアの商業地域を中心に、その周辺商業地域及び隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押しもあって、マンション素地やレジデンス系投資物件への需要は依然強い。特に良質な物件については、需給の目線が合わず、様子見的な状況も窺える。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北浜駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	360.9 坪 (1193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼車庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	船場建築線
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	船場建築線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、安定的な事務所需要と良好な立地条件に支えられ、取引需要は高まっている。 (2)北浜界隈の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。用途の多様性が顕著であり、位置的要因も相俟って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 588万4,680 円 1平米 178万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 611万6,100 円 1平米 185万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 588万4,680円 1平米 178万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 611万6,100円 1平米 185万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区では新型コロナの影響がやや残るものの国内外の観光需要等の回復を受け、都心部の人出等は急速に回復し、用地需要等の高まりが期待される。 (2)景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)安定したマンション、オフィス需要により、取引需要は安定的。人出等は順調に回復しており、店舗等市況、宿泊需要も回復期待が強くなっている。 (2)船場地区北部（北浜エリア）の商業地域。用途の多様性もあり、土地需要は安定している。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	199万9,025 円／平米 660万8,777 円／坪
推定価格 平米 坪	203万5,007 円／平米 672万7,733 円／坪
標準価格 平米 坪	191万8,008 円／平米 634万934 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万7,345 円／平米 491万7,163 円／坪
推定価格 平米 坪	202万507 円／平米 667万9,796 円／坪
標準価格 平米 坪	191万8,810 円／平米 634万3,586 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	船場建築線
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万8,946 円／平米 479万215 円／坪
推定価格 平米 坪	148万8,068 円／平米 491万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	174万430 円／平米 575万3,862 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	160万6,876 円／平米 531万2,332 円／坪
推定価格 平米 坪	163万5,800 円／平米 540万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	188万4,562 円／平米 623万362 円／坪
査定価格 平米 坪	178万 円／平米 588万4,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情