路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区本町3-22-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	本町駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 816万5,820 円
1平米当たり	1平米 247万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	17億3,000万 円 (539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,061万2,260 円 1平米 321万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	17億4,000万 円 (539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,064万5,320 円／坪 1平米 322万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市内中心部の大通り沿いの熟成した業務高度商業地域。需要者の中心は、大手不動産会社をはじめ、投資法人や自社ビル取得目的の法人、マンション開発業者等である。近時は当該地域における事務所ビル等のニーズが安定的である一方で、マンション等への用途への移行需要もみられる。多様な取引動機により個別性が強いが、標準的画地規模で概ね総額１５～２１億円程度である。 (2) 同一需給圏は、大阪市内中心部において事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。近年、大阪市内中心部におけるオフィス市況の回復に伴い、オフィスの取得需要は増大したが、需要者の物件選別は慎重さが増している。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、特に、収益価格を重視して取引を行うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプローチした比準価格も重視するものと思料される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本町駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	163 坪 (539 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
標準地の範囲
東	220 m
西	130 m
南	35 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	35 m
面積	530 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビル等を中心とした業務高度商業地域であり、用途的には現状のまま推移すると予測する。オフィス空室率がやや上昇しているものの、市況回復の期待感も出ており、取引需要は高まっている。 (2)本町通沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に位置している。コロナ終息に向けて、先行き不透明な状況から持ち直しの動きがみられ、地価は上昇基調で推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,117万4,280 円 1平米 338万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,081万620 円 1平米 327万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,117万4,280円 1平米 338万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 1,021万5,540円 1平米 309万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,081万620円 1平米 327万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 1,021万5,540円 1平米 309万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区では新型コロナの影響がやや残るものの国内外の観光需要等の回復を受け、都心部の人出等は急速に回復し、用地需要等の高まりが期待される。 (2)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)比較的安定した事務所、マンション需要の下支えがあり取引需要は安定している。人出等は順調に回復。店舗等市況、宿泊需要等の回復が期待される。 (2)新型コロナウイルス感染症による市場の停滞感等は持ち直しの動きが見られ、オフィス等の選好性に優れるエリアの地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	436万3,136 円／平米 1,442万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	461万3,107 円／平米 1,525万932 円／坪
標準価格 平米 坪	334万411 円／平米 1,104万3,399 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
推定価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
標準価格 平米 坪	328万6,035 円／平米 1,086万3,632 円／坪
査定価格 平米 坪	329万 円／平米 1,087万6,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万3,446 円／平米 1,029万3,052 円／坪
推定価格 平米 坪	307万1,086 円／平米 1,015万3,010 円／坪
標準価格 平米 坪	342万7,551 円／平米 1,133万1,484 円／坪
査定価格 平米 坪	343万 円／平米 1,133万9,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区本町３丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	448万6,502 円／平米 1,483万2,376 円／坪
推定価格 平米 坪	435万5,827 円／平米 1,440万364 円／坪
標準価格 平米 坪	368万8,253 円／平米 1,219万3,364 円／坪
査定価格 平米 坪	369万 円／平米 1,219万9,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情