路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区南船場4-41-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
価格時点	2023 年
駅名	心斎橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 2,453万520 円
1平米当たり	1平米 742万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,167万1,480 円 1平米 958万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,167万1,480 円／坪 1平米 958万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、大阪中心区に立地する業務・店舗が交じる高度商業地。主たる需要者は、長期安定の収益物件を求める投資法人、大手不動産会社等の機関投資家。近時空室率低下やインバウンドで大幅地価上昇するもコロナ禍でインバウンド消滅と企業投資の一時的減退を招き反転下落。しかし事務所市場と路面プライム店舗需要は安定から需要増がみられ、上昇反転した。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性、画地規模も多岐に渡り、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、中央区及び北区等の高度商業地域である。主な需要者としては、開発目的又は投資目的で土地を取得する大手不動産会社、法人等が挙げられる。路面店はブランド街としてエリア形成されている。新型コロナによる店舗への影響は、客足に回復の兆しがみられる。事務所への影響も軽微であり特に御堂筋沿いの事務所需要は堅調で、投資需要も底堅く地価は上昇傾向にある。市場の価格帯については、取引が少なく個別性も強く詳細な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、御堂筋・心斎橋ブランドから路面店舗・上層事務所の賃貸需要あるも、コロナ禍影響期間を含む新規賃料の厳しさ等リスクによる賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なため、収益価格の低下や信頼性の減退を招きやや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（リート案件等）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、中央区及び西区に位置する代替性が認められる商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	心斎橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	343.3 坪 (1135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	43.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	船場建築線
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	45 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	東４３．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	船場建築線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、路面にブランド店舗付高層事務所ビルが多い高度商業地域。空室率低下・インバウンドで地価上昇したがコロナ禍で下落反転、だが事務所市場・路面プライム店舗安定から需要増で上昇反転と予測する。 (2)心斎橋駅至近の御堂筋沿いに店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。ウィズコロナの動きも進み店舗は客足の回復がみられ、好立地の大規模ビル等での影響は軽微であり、特段顕在化していない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,306万 円 1平米 1,000万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,438万2,400 円 1平米 1,040万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,306万円 1平米 1,000万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 3,077万8,860円 1平米 931万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,438万2,400円 1平米 1,040万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 3,077万8,860円 1平米 931万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響があったが、事務所・居宅用途は需要増である、ただし、金利上昇等不安要素は多い。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)　コロナ禍にあっても、御堂筋沿い事務所需要は底堅く、路面ブランド店舗は好機とみなし好立地案件は需要増、下落から上昇反転した。 (2)御堂筋沿いの店舗はブランド店を中心に出店がみられ、客足も回復傾向で更なる回復が期待される。また、事務所需要も堅調で地価への影響は少ない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	747万4,640 円／平米 2,471万1,160 円／坪
推定価格 平米 坪	712万8,592 円／平米 2,356万7,125 円／坪
標準価格 平米 坪	997万59 円／平米 3,296万1,015 円／坪
査定価格 平米 坪	1,000万 円／平米 3,306万 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	983 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	924万3,310 円／平米 3,055万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	909万844 円／平米 3,005万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	1,067万5 円／平米 3,527万5,037 円／坪
査定価格 平米 坪	1,070万 円／平米 3,537万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	930万3,474 円／平米 3,075万7,285 円／坪
査定価格 平米 坪	934万 円／平米 3,087万8,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情