路線価 (2023) 大阪府堺市堺区今池町4丁57-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
価格時点	2023 年
駅名	浅香山駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市北区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域で、主たる需要者は圏内に居住する家族世帯である。近隣地域は駅から徒歩圏の街路が広く区画整然とした住宅地域であり、居住環境が比較的良好で大阪市内へのアクセスもよい。したがって、需要は堅調で地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心は土地１００㎡前後の新築戸建住宅で、三千万円台半ばから後半程度である。 (2) 同一需給圏は、堺市北部にあって交通及び生活利便性に恵まれた住宅地域と判定した。需要者は、堺市在住の一般個人が中心で、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市場は従来選好性の高い地域や利便性に恵まれた地域を中心に回復基調にあり、当該圏域における住宅取得需要は底堅く推移している。取引における中心価格帯は、土地１８０㎡程度で３，０００～３，５００万円の水準と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は堺市堺区の駅徒歩圏の利便性の良好な住宅地の取引事例から求められ、市場性を適切に反映し説得力がある。一方、収益価格は当該地域では自用の戸建住宅建設目的での需要が大半であり、賃貸投資市場が成熟していないことから低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は戸建住宅を中心に共同住宅もみられる住宅地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浅香山駅南東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅のほか共同住宅もみられる住宅地域である。今後も利便性の良好な住宅地域として推移するものと考えられるが、比較的規模の大きい画地は、徐々に現況建物の取壊しに伴い宅地が細分化されると予測される。 (2)中規模戸建住宅のほか共同住宅もみられる住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、現況を基調としつつ、緩やかながら土地の細分化や築古建物の建替え等が進んでいくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、堺区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、堺区においても、概ね順調に回復している。
地域要因
(1)駅から徒歩圏の、街路が広く区画整然とした居住環境が比較的良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)中規模戸建住宅のほか共同住宅もみられる住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	507 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,400 円／平米 58万3,178 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,535 円／平米 58万319 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,535 円／平米 58万319 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	503 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,828 円／平米 58万1,287 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,759 円／平米 57万4,447 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,486 円／平米 58万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,481 円／平米 65万9,484 円／坪
推定価格 平米 坪	20万864 円／平米 66万4,056 円／坪
標準価格 平米 坪	18万796 円／平米 59万7,712 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	515 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万330 円／平米 53万51 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,240 円／平米 52万6,447 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,798 円／平米 55万4,740 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	514 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区今池町４丁５７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,329 円／平米 51万212 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,231 円／平米 50万3,276 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,101 円／平米 61万5,250 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情