土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116-2外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 堺市堺区
大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外 (堺堺)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅に店舗併用住宅等が混在する住宅地域)
  • 百舌鳥駅 から 1500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
39万6,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
価格時点 2023
駅名 百舌鳥駅 から 1500m
路線価
1坪当たり 1坪 39万6,720
1平米当たり 1平米 12万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
1,770万
(116 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1,750万
(116 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 49万9,206 円/坪
1平米 15万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR阪和線及び南海高野線等沿線の堺市堺区及び周辺市区の住宅地域である。近隣地域は店舗併用住宅や事業所等が混在した住宅地域である。駅から徒歩圏外であるものの車があれば堺東駅や堺駅にアクセスは良く、地元志向の一次取得者を中心に不動産需要は堅調である。新型コロナ後のリモートワークを契機とした持家志向等を反映し地価は上昇傾向にある。取引の中心は新築の戸建住宅(土地100㎡前後)で三千五百万円前後の物件である。

(2) 同一需給圏はJR阪和線、南海各線等の各沿線で概ね堺市堺区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者である。圏外からの流入は乏しい。需要を喚起する要因はないが、住宅需要の全般的な回復基調を受け、利便性のやや劣る当地域においても需要は安定的に推移しており、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地100㎡程度の新築戸建で3,000~3,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の代替競争関係にある取引事例のうち、特に価格牽連性の高い堺区南部の一般住宅と店舗等が混在する住宅地域に係る取引事例を採用し、市場性を反映しており信頼性が高い。一方、対象標準地は画地規模から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。よって、本件では比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 店舗併用住宅等も存するが戸建住宅を中心とする住宅地域である。主な需要者は居住の快適性等を重視して価格形成及び取引を行うと考えられ、比準価格はこれら需要者の行動を反映しており説得力がある。一方、収益価格は対象標準地の規模が小さく収益物件の想定が困難であることや、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから試算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 百舌鳥駅西方
距離 1500 m
土地の状態
土地面積 35.1 坪 (116 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅に店舗併用住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 景観地区
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 堺市堺区大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
標準地の範囲
90 m
西 40 m
80 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 12 m
面積 120 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 景観地区
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に店舗併用住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(2)店舗併用住宅等も介在するが、一般住宅を中心とする住宅地域である。地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 49万9,206
1平米 15万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
前年から次年への変動率 2.7 %
2022年
1坪 49万2,594
1平米 14万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 49万9,206
1平米 15万1,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2019年
1坪 49万2,594
1平米 14万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、堺区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。

(2)当区の人口はほぼ横ばいである。物価上昇に伴う景気後退懸念は払拭できないが、住宅需要は高水準を維持しており、不動産市況は回復基調にある。

地域要因
(1)一般住宅を中心に店舗併用住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

(2)地域要因に大きな変動は認められない。利便性はやや劣るが、住宅需要の全般的な回復基調を受け、当地域における需要も安定している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 504
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万7,681 円/平米
45万5,173 円/坪
推定価格 平米
14万5,139 円/平米
47万9,830 円/坪
標準価格 平米
15万1,344 円/平米
50万343 円/坪
査定価格 平米
15万3,000 円/平米
50万5,818 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 景観地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 512
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
16万1,107 円/平米
53万2,620 円/坪
推定価格 平米
16万309 円/平米
52万9,982 円/坪
標準価格 平米
15万2,821 円/平米
50万5,226 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 景観地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 510
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万5,528 円/平米
54万7,236 円/坪
推定価格 平米
17万3,728 円/平米
57万4,345 円/坪
標準価格 平米
14万6,978 円/平米
48万5,909 円/坪
査定価格 平米
14万8,000 円/平米
48万9,288 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 508
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万7,355 円/平米
58万6,336 円/坪
推定価格 平米
17万4,772 円/平米
57万7,796 円/坪
標準価格 平米
15万5,630 円/平米
51万4,513 円/坪
査定価格 平米
15万7,000 円/平米
51万9,042 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 7.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 景観地区
特別な事情
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