路線価 (2023) 大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町4丁147 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
価格時点	2023 年
駅名	堺東駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5,950万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,910万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地縁的選好性の高さから市立三国丘小学校区等限られた地域に止まる。需要者の中心は中堅以上の所得層で、圏外からの需要も旺盛。医師や大手企業の役員、地主層等が多い当三国ヶ丘住宅地区は市内でも有数の人気を誇る住宅地域であり、継続する低金利要因やコロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすい状況にある。新築戸建で６千万円台が需要の中心で、中には坪当り１３０万円超の土地売買実例も見られる。 (2) 同一需給圏は南海高野線、ＪＲ阪和線等の各沿線で堺市堺区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する富裕層、若しくは二次取得者である。需要を喚起するような要因はないが、従来から人気の高い住宅地域であり、需要は堅調に推移しているなど地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握は困難であるが、土地２００㎡の１坪当たりの単価は概ね９５万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同じ三国ヶ丘地区内の市場性の高い住宅地域に立地している規範性の高い取引事例と比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。自用目的での取引が大半を占めている当地域の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめるのが妥当と判断し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅のほか共同住宅等も存する住宅地域である。自己利用目的での取引が大半で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は信頼性の高い事例を多数収集し、かつ各種補修正は適切に行われなど規範性が高く、また快適性を指標する需要者の行動を反映しており説得力もある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堺東駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	南海三国ヶ丘駅、ＪＲ堺市駅からも徒歩圏内にある堺市立三国丘小学校区内の住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模以上の敷地や築年過多の連棟式住宅も見られることから将来的には徐々に敷地の集約、細分化が進み、地価水準は市内有数の人気を誇る三国丘小学校区内の市場性を背景に売り手主導で形成されていくと予測する。 (2)中規模戸建住宅のほか共同住宅等も存する住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移すると予測する。人気の高い優良住宅地であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当堺区の世帯数は継続して増加、人口はここ数年社会増が継続、土地取引件数はほぼ横ばい、住宅着工戸数は貸家が大幅に増加している。 (2)当区の人口はほぼ横ばいである。物価上昇に伴う景気後退懸念は払拭できないが、住宅需要は高水準を維持しており、不動産市況は回復基調にある。
地域要因
(1)従来から人気の学校区で最近では新築分譲マンションの供給も多いから、市立三国丘小学校と隣接の榎小学校の児童数はこのところ増加傾向にある。 (2)戸建住宅、共同住宅が存する住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められない。従来から人気の高い地域であり、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)東向き約６２坪の土地であるが、当地域には物件待ちの需要者も多いことから、中堅以上の所得層による需要選好性は依然として根強い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	512 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,233 円／平米 87万3,554 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,248 円／平米 96万9,478 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,347 円／平米 88万543 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	508 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,538 円／平米 122万1,693 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,294 円／平米 123万7,416 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,057 円／平米 100万5,212 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	515 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,860 円／平米 97万4,807 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,693 円／平米 98万7,479 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,824 円／平米 91万5,180 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,880 円／平米 95万1,731 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,790 円／平米 93万1,598 円／坪
標準価格 平米 坪	27万952 円／平米 89万5,767 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	512 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,873 円／平米 88万8,894 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,132 円／平米 90万2,974 円／坪
標準価格 平米 坪	27万9,562 円／平米 92万4,232 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情