路線価 (2023) 大阪府堺市堺区北瓦町2丁114-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	堺東駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5億4,100万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万5,210 円 1平米 78万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億3,900万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 258万8,598 円／坪 1平米 78万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市内の主要駅前商業地域から大阪市内の準高度商業地域に及ぶ。需要者は主に自用目的の商業ビル経営者や収益物件の獲得を目的とする不動産投資家等と推定される。当地域は成熟した駅前商業地域であり、マンションやホテル用地への投資需要が旺盛であり、需給等の逼迫により上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等に応じて取引価格がまちまちのため、一定の価格水準の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、堺市内の主要駅前の商業地であり、大阪市内（中心３区を除く）の駅前商業地についても代替競争関係にある。主たる需要者は自用目的の事業法人や収益目的の投資法人、地元企業等である。当地域は、新型コロナ禍により売り物件が減少している一方で、駅前立地という稀少性から店舗・事務所需要のほかマンション用地等への投資需要も見込まれることから、地価水準は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地で５億円位。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例から求めた実証性のある価格である。一方、収益価格は店舗兼事務所の賃貸を想定し試算したが、賃貸事例の賃料に基づく収益性を反映した価格が得られた。よって、本件では現実の取引市場では収益価格より比準価格に重点を置く市場の実態を考慮し、より説得力のある比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の代替競争関係にある取引事例から求められており近時の市場実態を反映している。収益価格は高層の店舗兼事務所を想定したが、比準価格に比べて低位に試算された。駅前商業地域においては、本来収益価格を重視すべきであるが、試算過程で多くの想定要素が介入するため、その信頼性は相対的に劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	堺東駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	208.4 坪 (689 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	740 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	625 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３．９ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)堺東駅前の成熟した商業地域であるが、大阪市内商業地に比べた割安感から、マンション・ホテル用地の旺盛な需要から地価が牽引された。地価水準は需給等の逼迫により、上昇傾向にある。 (2)堺東駅近接の高層の事務所、店舗ビルが集積する駅前商業地域である。堺東駅南地区の再開発事業により、周辺エリアへの波及が見られる等今後も発展的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 274万3,980 円 1平米 83万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 277万428 円 1平米 83万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 274万3,980円 1平米 83万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 248万9,418円 1平米 75万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 277万428円 1平米 83万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 248万9,418円 1平米 75万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)堺区の人口は概ね横這い傾向にある。この一年における土地取引件数も対前年同期比、概ね同程度となっている。 (2)堺区の人口及び高齢化率は概ね横ばい傾向である。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)堺東駅南地区で市街地再開発事業により環境整備され、堺東駅周辺地区の発展が期待される。 (2)堺市内でも最も商業集積度の高い駅前商業地域である。堺東駅南地区で市街地再開発事業により環境整備され、堺東駅周辺地区の活性化が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万960 円／平米 443万3,214 円／坪
推定価格 平米 坪	137万1,802 円／平米 453万5,177 円／坪
標準価格 平米 坪	143万7,948 円／平米 475万3,856 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万376 円／平米 215万143 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,806 円／平米 219万4,543 円／坪
標準価格 平米 坪	81万6,490 円／平米 269万9,316 円／坪
査定価格 平米 坪	83万2,000 円／平米 275万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	505 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万3,260 円／平米 192万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	58万8,978 円／平米 194万7,161 円／坪
標準価格 平米 坪	80万9,036 円／平米 267万4,673 円／坪
査定価格 平米 坪	82万4,000 円／平米 272万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	506 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万6,289 円／平米 236万8,051 円／坪
推定価格 平米 坪	72万7,761 円／平米 240万5,978 円／坪
標準価格 平米 坪	81万5,876 円／平米 269万7,286 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	15.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	508 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,579 円／平米 198万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	60万5,757 円／平米 200万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	81万7,486 円／平米 270万2,609 円／坪
査定価格 平米 坪	83万3,000 円／平米 275万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情