路線価 (2023) 大阪府堺市堺区柳之町西1丁34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
価格時点	2023 年
駅名	七道駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市内に存する近隣商業地域と判定した。需要者の中心は、地元で小売店舗や飲食店等の経営を企図する、地縁性を有する個人事業者又は不動産業者である。大型商業施設等の影響を受け、繁華性は衰退傾向にあることから、今後は住宅系用途の利用が多くなるものと推測される。当該圏域における需要の中心は、画地規模や立地性によりややばらつきがみられるが、土地３０坪程度で概ね２，０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、南海本線及び南海高野線沿線を中心とする堺市北部の商業地域である。需要者の中心は、小売店舗等を営む地元事業者の他、不動産業者等が想定される。堺市の旧市街地内で、小売店舗や共同住宅等が多いものの、新規出店は少ない。幹線道路背後に位置する当該地域は、商業及び住宅の何れの用途の需要も安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地約１５０㎡で２，０００万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、小規模な自用の店舗や店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域であり、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての賃貸市場は未成熟な地域であり、収益性を重視し取引が行われることは少なく、収益価格の説得力は劣るものと判断される。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格を斟酌して鑑定評価額を頭書の通り決定した。 (2) 当該地域は店舗兼住宅、事業所、一般住宅等が混在する地域である。比準価格は、堺市旧市街地内の事例から求められており、高い説得力が認められる。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して試算した理論的価格であるが、想定事項を多く含むことから、実証性にやや欠けることは否めない。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	七道駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅や一般住宅等が混在する旧来からの近隣商業地域である。地域要因に大きな変動はないが、最寄駅に徒歩圏内に位置すること等から、地価水準は今後安定的に推移するものと予測する。 (2)堺市旧市街地内の店舗兼住宅、一般住宅等が混在する商業地域である。地域要因の大きな変動はなく、現在の環境を維持すると予測する。ウィズコロナ政策による経済活動の活性化により、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)堺区の人口は概ね横這い傾向にある。この一年における土地取引件数も対前年同期比、概ね同程度となっている。 (2)金融政策による下支えやウィズコロナ政策による経済活動の活性化により、不動産投資意欲は回復傾向にある。
地域要因
(1)店舗併用住宅や一般住宅等が混在する旧市街地に存する近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)堺市旧市街地内に存し、商業及び住宅何れの需要も認められる。価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,261 円／平米 50万69 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,076 円／平米 50万6,069 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,958 円／平米 55万8,575 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,096 円／平米 58万5,479 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,377 円／平米 57万9,796 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,331 円／平米 57万6,338 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	508 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,355 円／平米 58万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,772 円／平米 57万7,796 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,851 円／平米 56万8,139 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	513 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,197 円／平米 54万6,141 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,839 円／平米 56万8,100 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,969 円／平米 56万1,918 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	515 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市堺区柳之町西１丁３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,644 円／平米 66万9,941 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,305 円／平米 68万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,831 円／平米 58万1,297 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情