路線価 (2023) 大阪府堺市堺区石津北町81-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区石津北町８１番１
価格時点	2023 年
駅名	石津川駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9億7,500万 円 (10374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9億7,500万 円 (10374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大規模物流施設の立地が可能な圏域であり、その範囲は堺市や隣接する大阪市を中心に広範囲に及ぶと考えられる。主たる需要者は資金力を有する全国規模の法人等であり、自己利用のほか賃貸利用も想定される。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか価格水準はその画地規模により異なるが、概ね３．３㎡当たり３０～３５万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、堺市及び周辺市域の大規模物流施設用地として利用可能な工業地域の存する圏域である。典型的な需要者は資金力を有する大規模法人であり、自社利用のほか賃貸投資物件としての利用も考えられる。新型コロナ以降、最終消費地と近い物流施設用地の需要は高く、物流施設適地であるまとまった規模の工業地の地価は継続して上昇傾向にある。なお、工場地は規模や立地により取引される価格にバラツキがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場の熟成度は低いことから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にあるまとまった規模の工場地に係る取引事例を採用し、市場性を反映した価格が求められた。収益価格は新たに工場を建築し賃貸することを想定し求めるが、工場の賃貸投資市場は成熟していないこと等からやや低位に試算された。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石津川駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	3137.9 坪 (10374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区石津北町８１番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくものと予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。 (2)市街地に近い工場、倉庫等が多く建ち並ぶ工業地域であり、地域に特段の変動要因はない。都市近郊の物流施設用地の需要の高まりを受けて、近隣地域の地価は今後上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)堺区における人口は横這い傾向にあり、高齢化率は若干の上昇状況にある。新型コロナ感染症によって不動産市場の受ける影響が懸念される。 (2)新型コロナ後、この一年収益が回復傾向にある企業と依然収益が低下し続けている企業の二極化が見られる。都市に近い大型物流施設のニーズは強い。
地域要因
(1)中小工場にマンション等が混在する工業地域であるが、景気動向が懸念されるなか地価水準は若干の上昇傾向が見られる。 (2)市街地に近いまとまった規模の工業地として、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区石津北町８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,662 円／平米 40万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,902 円／平米 29万3,910 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市堺区石津北町８１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万3,828 円／平米 27万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,183 円／平米 27万1,697 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,335 円／平米 33万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	507 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区石津北町８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,297 円／平米 39万1,090 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,609 円／平米 40万2,039 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,605 円／平米 31万6,070 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区石津北町８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,061 円／平米 35万638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,106 円／平米 35万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,387 円／平米 30万2,125 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	514 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市堺区石津北町８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,295 円／平米 19万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,845 円／平米 20万4,460 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,476 円／平米 29万2,502 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情