路線価 (2023) 大阪府堺市堺区松屋町1丁6-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
価格時点	2023 年
駅名	七道駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5億3,300万 円 (5176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5億3,300万 円 (5176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び大阪府南部を含む内陸型工業地域。需要者は地元中小企業が中心であるが不動産開発事業者とも競合関係にある。道路条件に劣る内陸型中小工業用地では住宅用途や他用途への転換も見られる一方、阪神高速大和川線が全線開通し、運輸条件及び操業環境に優る大規模工業地では物流施設の集約拠点として俄かに注目を浴びている。画地規模や道路条件により取引価格はまちまちであるが、坪当り３５万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、堺市を中心に隣接周辺市における大中規模工場や倉庫を主体とする工業地域と判定した。需要者は、製造業や倉庫業等を営む一般事業法人が中心で、自己利用目的での取引が大半である。業種によっては収益改善が認められ、設備投資も持ち直しつつあるなか、地価は工場適地等の在庫不足から上昇傾向にある。取引における中心価格帯は、画地規模や街路条件によりばらつきがあるが、概ね坪３０万円～４０万円の水準と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同様に堺市内に存する工業用地としての効用を有する面的まとまりのある土地に係る売買実例と比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。自用目的での取引が大半を占めている当地域の市場特性に鑑みれば、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は大中規模工場や倉庫を主体とする工業地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	七道駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	1565.6 坪 (5176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	70 m
面積	5600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ミニ開発された戸建住宅地等も混在する工業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業用地としては倦厭される住宅近接の工業地域であるが、阪神高速大和川線の全線開通に伴い、近時需要が旺盛な都市型物流用地としての効用が高まっている。地価水準は需給等の逼迫により上昇傾向にある。 (2)令和２年３月の阪神高速大和川線全線開通に伴い、工業地域として物流の利便性が向上しているも、周辺では建売住宅の開発もみられ、今後は、緩やかながらも住系用途の比率が高まりつつ推移していくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)堺区の人口は概ね横這い傾向にある。この一年における土地取引件数も対前年同期比、概ね同程度となっている。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、堺区においても、概ね順調に回復している。
地域要因
(1)阪神高速大和川線が全線開通し、内陸部の都市型物流用地としての効用が高まっている。 (2)令和２年３月に阪神高速大和川線が全線開通し、工業地域として物流の利便性が向上している。
個別的要因	(1)近時需要が旺盛な大型の物流施設用地としては道路付、画地規模ともにやや劣り、都市型物流用地や戸建住宅開発用地としての効用が支配的。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,684 円／平米 43万8,653 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,726 円／平米 45万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,106 円／平米 37万7,234 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,662 円／平米 40万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,918 円／平米 34万3,553 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	505 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,510 円／平米 45万1,302 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,653 円／平米 47万1,611 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,322 円／平米 38万1,255 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	507 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,297 円／平米 39万1,090 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,609 円／平米 40万2,039 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,563 円／平米 34万8,991 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	510 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区松屋町１丁６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,061 円／平米 35万638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,106 円／平米 35万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,407 円／平米 35万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情