路線価 (2023) 大阪府堺市堺区築港八幡町1-155 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
価格時点	2023 年
駅名	七道駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	18億4,000万 円 (19887 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	18億4,000万 円 (19887 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,144 円／坪 1平米 9万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市臨海部を中心に、周辺市域を含む広域的な工業地域である。需要者の中心は、規模、総額等の観点から大手企業、投資法人等であり、用途は倉庫業を中心に製造業等多様に認められる。高速道路出入口や主要幹線道路へのアクセスが良好な地域で、ｅコマース市場の拡大等を背景に大規模倉庫地への需要は非常に高い。なお、大型物流施設用地の取引件数の少なさ、物件の特殊性等により、需要の中心となる価格帯は見出し難いと思料する。 (2) 同一需給圏は、大阪府下の臨海型、内陸型工業地で広域に亘る。需要者の中心は、自用目的の企業のほかファンド、Ｊリート、大手デベロッパー等である。製造業は全般的に業績が回復しつつある一方で、物流業は、ｅコマース市場の持続的な拡大により物流用地需要が旺盛であり、市場の牽引役となっている。中心価格帯は、規模・利用目的等により様々であり、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は市場性から土地価格に見合う賃料を授受することが困難で低位に試算され、大規模倉庫の建築を想定して試算したが、規模、総額、需要者等の観点から規範性も低い。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例を採用しており近時の市場性を良く反映した価格であり、自用目的が支配的な近隣地域においては説得力を有する。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料が形成されていないため、比準価格に比べ低位に試算された。したがって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	七道駅北西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	6015.4 坪 (19887 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模物流施設や工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
標準地の範囲
東	70 m
西	250 m
南	300 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	130 m
面積	19500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模物流施設、工場等が建ち並ぶ臨海部の工業地域である。阪神高速大和川線の全線開通により利便性が向上し、ｅコマース市場の拡大等により大規模物流施設用地への需要は高く、当面は現在の状況が継続すると予測。 (2)臨海部の物流施設を中心とする流通業務地域で、地域内では特段の変動要因は見られないものの、阪神高速大和川線の全線開通に伴い物流施設への需要がより増しており、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,144 円 1平米 9万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
前年から次年への変動率 11 ％
2022年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,144円 1平米 9万2,300円
前年から次年への変動率 10.5 ％
2019年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ、物価上昇、円安等、市場が不安定な中、業種、業態によって二極化が進行している。各種政策等、今後の動向には注視が必要である。 (2)堺区の人口及び高齢化率は概ね横ばい傾向である。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)大規模物流施設等を主とする臨海工業地域で、地域に特段の変動はない。ｅコマース市場の拡大等を背景に大規模物流用地等の地価は上昇している。 (2)阪神高速大和川線の全線開通に伴い交通アクセスが向上し、近隣では相次いで大型物流施設が竣工され、流通型工業地域として成熟しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,702 円／平米 18万7,457 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,546 円／平米 18万3,635 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,964 円／平米 30万4,033 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万749 円／平米 30万16 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,446 円／平米 33万8,686 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,964 円／平米 30万7,339 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
推定価格 平米 坪	11万700 円／平米 36万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,944 円／平米 30万3,967 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区築港八幡町１番１５５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,061 円／平米 35万638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,106 円／平米 35万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,788 円／平米 31万63 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情