土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府堺市中区福田408-17 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 堺市中区
大阪府堺市中区福田408番17 (堺中)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 北野田駅 から 1700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
21万8,196
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 堺市中区大阪府堺市中区福田408番17
価格時点 2023
駅名 北野田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり 1坪 21万8,196
1平米当たり 1平米 6万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
850万
(100 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
853万
(100 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万2,002 円/坪
1平米 8万5,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市中区及び隣接区内の住宅地域である。需要者としては、同一需給圏内に居住する一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられる。最寄駅である北野田駅からは遠いが、需要は安定的に推移している。近隣地域及びその周辺地域の中心価格帯は、土地は100㎡程度で8~10百万円前後、新築戸建住宅で25~30百万円前後である。

(2) 同一需給圏は、堺市中区内の中部を中心とした周辺エリアを含む最寄駅徒歩圏外の住宅地域と判断される。典型的な需要者は、自己の利用を目的する個人と考えられるが、その中でも地縁者が中心になるものと考えられる。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は殆ど見受けられず、地縁者を中心とした一定の売買需要が認められる。取引の中心価格帯は、土地100㎡程度で8百万~1千万円程度、新築物件で総額2千万円台半ば~3千万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修性も適切に行われている。戸建住宅の賃貸市場が未成熟等の理由から、収益還元法は適用しなかったが、市場性を反映した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 北野田駅西方
距離 1700 m
土地の状態
土地面積 30.2 坪 (100 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 188
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 堺市中区大阪府堺市中区福田408番17
標準地の範囲
15 m
西 30 m
15 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 12.5 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、4.7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 188
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のままで推移するものと予測する。また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、地価は安定的に推移するものと予測する。

(2)駅徒歩圏外の住宅地域であるが、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと考えられる。地価は当面は横ばいまたは緩やかな上昇基調になると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 28万2,002
1平米 8万5,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 27万9,357
1平米 8万4,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 28万2,002
1平米 8万5,300
前年から次年への変動率 0.9 %
2019年
1坪 27万9,357
1平米 8万4,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住宅地需要も堅調に推移している。

(2)新型コロナウイルスによる一般経済状況への影響は弱まりつつあることに加え、低金利下の影響もあり、住宅需要は堅調に推移している。

地域要因
(1)中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

(2)駅徒歩圏外の住宅地域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 502
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区福田408番17
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
5万7,330 円/平米
18万9,533 円/坪
推定価格 平米
6万3,448 円/平米
20万9,759 円/坪
標準価格 平米
8万4,597 円/平米
27万9,678 円/坪
査定価格 平米
8万6,300 円/平米
28万5,308 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 513
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区福田408番17
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万3,502 円/平米
30万9,118 円/坪
推定価格 平米
9万1,142 円/平米
30万1,315 円/坪
標準価格 平米
8万3,540 円/平米
27万6,183 円/坪
査定価格 平米
8万5,200 円/平米
28万1,671 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 502
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区福田408番17
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万2,772 円/平米
24万584 円/坪
推定価格 平米
7万2,484 円/平米
23万9,632 円/坪
標準価格 平米
8万2,934 円/平米
27万4,180 円/坪
査定価格 平米
8万4,600 円/平米
27万9,688 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 513
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区福田408番17
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万5,213 円/平米
28万1,714 円/坪
推定価格 平米
8万3,542 円/平米
27万6,190 円/坪
標準価格 平米
8万2,146 円/平米
27万1,575 円/坪
査定価格 平米
8万3,800 円/平米
27万7,043 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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