土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南12条西23-3-4 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 札幌市中央区
北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4 (札幌中央)
  • 周辺状況: 住宅地 (中高層のマンションが多い閑静な住宅地域)
  • 円山公園駅 から 2000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
44万6,310
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
価格時点 2023
駅名 円山公園駅 から 2000m
路線価
1坪当たり 1坪 44万6,310
1平米当たり 1平米 13万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
3億6,000万
(1998 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 59万5,080
1平米 18万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
3億6,200万
(1998 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 59万8,386 円/坪
1平米 18万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市のマンション立地が可能な圏域であり、その範囲は中央区内を中心として広域的なものになると思料される。需要の中心は主として、マンションデベロッパー等で、本州など札幌市外からも参入している。建築費高騰や金利動向、コロナ禍の影響等が懸念されるものの、依然として市内における大規模画地の稀少性が高く、需要は堅調と見られる。土地取引価格水準は坪当たり60万円強程度で、取引総額は土地面積によりまちまちである。

(2) 同一需給圏は中央区内のマンションを主体とする閑静な住宅地域である。需要者は大手マンション分譲業者及び地元の不動産業者等が中心となる。地下鉄駅からはやや離れるが、居住・文教的環境は良好であり、新築分譲マンションの好調な市況を背景に、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。土地の取引価格は、物件の特性によって一様ではないが、1000㎡~2000㎡程度で2億円~4億円前後が中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格である。近時の周辺における面大地の取引事例が少ないため、広域的な事例、異類型の事例も採用した。開発法による価格は、投資採算性を反映した価格で土地に対する資本投資限度額を表しており、理論的であるが想定要素が多い価格である。本件では採用した資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格を重視し、開発法による価格は検証に活用し、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(2) 標準地及びその周辺地域では分譲マンションの開発需要が相応に認められるため、主たる需要者の観点から、比準価格のほか、開発法による価格を求めた。開発法は実証的手法であり、建物想定、開発計画の想定等を適正に行っている。本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、マンション分譲を想定した開発法による価格を十分に斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 円山公園駅南方
距離 2000 m
土地の状態
土地面積 604.4 坪 (1998 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 11F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層のマンションが多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 24m高度地区
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 札幌市中央区北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
標準地の範囲
150 m
西 200 m
200 m
200 m
標準的使用
標準的使用 中高層共同住宅地
画地の形状等
間口 40 m
奥行き 50 m
面積 2000 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 11m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 24m高度地区
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央区を中心とする人口の都心回帰の傾向は続いており、又買い物施設等も適所に配置されていることから、分譲・賃貸ともに需要があり、当面は地価上昇傾向にて推移するものと予測される。

(2)中高層のマンションが建ち並ぶ地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 59万5,080
1平米 18万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 59万8,386
1平米 18万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 59万5,080
1平米 18万
前年から次年への変動率 7.8 %
2022年
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 59万8,386
1平米 18万1,000
前年から次年への変動率 8.4 %
2019年
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。

(2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。

地域要因
(1)当該地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、市内における面大地の稀少性が高いことから、相応の需要が期待される。

(2)地下鉄駅からやや離れるが、環境が良好な熟成したマンション適地であり、需要は堅調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231521101
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万6,752 円/平米
51万8,222 円/坪
推定価格 平米
15万9,141 円/平米
52万6,120 円/坪
標準価格 平米
18万2,292 円/平米
60万2,657 円/坪
査定価格 平米
18万2,000 円/平米
60万1,692 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 24m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231521101
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万3,109 円/平米
40万6,998 円/坪
推定価格 平米
13万3,081 円/平米
43万9,966 円/坪
標準価格 平米
17万7,441 円/平米
58万6,620 円/坪
査定価格 平米
17万7,000 円/平米
58万5,162 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 10.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1221101101
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万2,911 円/平米
43万9,404 円/坪
推定価格 平米
17万7,667 円/平米
58万7,367 円/坪
標準価格 平米
18万3,540 円/平米
60万6,783 円/坪
査定価格 平米
18万4,000 円/平米
60万8,304 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 65
基準容積率 215
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 10.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 24m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231521101
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万1,019 円/平米
40万89 円/坪
推定価格 平米
13万1,185 円/平米
43万3,698 円/坪
標準価格 平米
18万1,949 円/平米
60万1,523 円/坪
査定価格 平米
18万2,000 円/平米
60万1,692 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1231521101
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区南12条西23丁目3番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万6,286 円/平米
51万6,682 円/坪
推定価格 平米
16万3,431 円/平米
54万303 円/坪
標準価格 平米
17万6,301 円/平米
58万2,851 円/坪
査定価格 平米
17万6,000 円/平米
58万1,856 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南西
側道幅員1 10.9 m
側道方位2 南東
側道幅員2 8 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 24m高度地区
特別な事情
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