土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 大阪府堺市中区東山833-3外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 堺市中区
大阪府堺市中区東山833番3外 (堺中)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域)
  • 深井駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
24万7,950
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 堺市中区大阪府堺市中区東山833番3外
価格時点 2023
駅名 深井駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 24万7,950
1平米当たり 1平米 7万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
3,760万
(400 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万764
1平米 9万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
3,760万
(400 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万764 円/坪
1平米 9万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線深井駅よりやや駅距離を有する住宅地域である。需要者は、主として上記地域に居住する一次取得者層が中心。当地域は旧集落感があり深井駅よりやや距離を有することから生活利便性等はやや劣るものの、熟成した住宅地域であり居住快適性等が概ね良好な地域である。このため需要は堅調で地価は安定的となっている。取引の中心価格帯は新築戸建住宅で(土地30坪、建物30坪程度)概ね3000万円程度となっている。

(2) 同一需給圏は、堺市内の深井駅勢圏域を中心としたその周辺エリアも含む住宅地域と判定した。需要者は自己の利用を目的する個人と考えられるが、利便性等を考慮すると、外部流入よりも地縁者が中心になると考えられる。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は殆ど見受けられず、一定の売買需要が認められる。新築戸建分譲の取引の中心は、土地100㎡程度で総額3000万円程度となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、周辺に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 収益価格が比準価格より低位となったが、これは当該エリアが自己利用を目的とした取引が中心であり、元本価値に見合った家賃収入を得られないことが原因と考えられる。需要者の目的を勘案すると、不動産取引市場の実態を反映し、需要者の行動を反映した比準価格の説得力は高いと判断される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 深井駅南東方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 121 坪 (400 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 堺市中区大阪府堺市中区東山833番3外
標準地の範囲
20 m
西 0 m
40 m
80 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 20 m
面積 400 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(2)戸建住宅、共同住宅が混在する駅徒歩圏外の住宅地域であるが、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと考える。地価は当面、横ばいまたは緩やかな上昇基調の推移と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 31万764
1平米 9万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 31万764
1平米 9万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 31万764
1平米 9万4,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2022年
1坪 30万9,111
1平米 9万3,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 31万764
1平米 9万4,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 30万9,111
1平米 9万3,500
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は見られなくなってきており、金融緩和の効果等も相まって不動産需要は順調に回復している。

(2)新型コロナウイルスによる一般経済状況への影響は弱まりつつあることに加え、低金利下の影響もあり、住宅需要は堅調に推移している。

地域要因
(1)中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

(2)戸建住宅、共同住宅が混在する駅徒歩圏外の住宅地域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。                  

(2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 513
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区東山833番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万2,951 円/平米
30万7,296 円/坪
推定価格 平米
9万2,031 円/平米
30万4,254 円/坪
標準価格 平米
9万4,585 円/平米
31万2,698 円/坪
査定価格 平米
9万4,600 円/平米
31万2,748 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 504
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区東山833番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万9,691 円/平米
32万9,578 円/坪
推定価格 平米
9万4,853 円/平米
31万3,584 円/坪
標準価格 平米
9万3,451 円/平米
30万8,949 円/坪
査定価格 平米
9万3,500 円/平米
30万9,111 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 513
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区東山833番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万6,272 円/平米
31万8,275 円/坪
推定価格 平米
9万4,384 円/平米
31万2,034 円/坪
標準価格 平米
9万4,858 円/平米
31万3,601 円/坪
査定価格 平米
9万4,900 円/平米
31万3,739 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 507
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区東山833番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万7,859 円/平米
35万6,582 円/坪
推定価格 平米
10万5,136 円/平米
34万7,580 円/坪
標準価格 平米
9万4,377 円/平米
31万2,010 円/坪
査定価格 平米
9万4,400 円/平米
31万2,086 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 502
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市中区
地域 大阪府堺市中区東山833番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万2,301 円/平米
33万8,207 円/坪
推定価格 平米
9万9,448 円/平米
32万8,775 円/坪
標準価格 平米
9万3,029 円/平米
30万7,554 円/坪
査定価格 平米
9万3,000 円/平米
30万7,458 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加