路線価 (2023) 大阪府堺市中区福田10-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市中区大阪府堺市中区福田１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,650万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万513 円／坪 1平米 7万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線及び泉北高速鉄道、ＪＲ阪和線沿線で、堺市の中規模戸建住宅が多い既成住宅地域。需要者の中心は、堺市中区・東区に居住する中堅所得者層で、圏外からの転入者は少ない。地価水準が高くないこと等から、需給関係は安定的に推移している。規模により価格帯は異なるが、土地は規模４５０㎡程度で総額３，５００万円程度。 (2) 同一需給圏は、堺市内の南海高野線及び泉北高速鉄道沿線で、地域の特性は、中規模戸建住宅が多い既成住宅地であるが、既存住宅を細分化した取引も見受けられる。主たる需要者は、同圏域に居住する一次取得者層で、最寄り駅からやや距離があるため圏外からの転入者は限定されるが、住環境に大きな変化がないため、地価水準は安定している。価格帯は規模により異なるが、土地面積約４５０㎡程度の規模では総額３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格の試算を断念した。取引の中心は戸建住宅等自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標とし価格が形成される。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (2) 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、また収益物件の想定が困難であったため収益価格は試算しなかった。地域の主な需要者は居住の快適性及び利便性を重視して価格形成及び取引を行うと考えられることから、需要者の行動を反映した比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北野田駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の戸建住宅が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市中区大阪府堺市中区福田１０番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	140 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	22.5 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模の戸建住宅が多い古くからの住宅地域であるが、周辺の宅地開発が進み、戸建住宅地域として熟成しつつある。地価水準は微増傾向にある。 (2)近隣地域は駅からやや距離があり、成熟した中規模の戸建住宅が多い古くからの住宅地域であり、地域周辺の地価変動要因は見当たらない。したがって、地価はしばらく安定した市況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中区の人口は継続して減少している。この一年における土地取引件数は増加傾向にある。 (2)経済は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、北野田駅へのバス便が良好で、需給関係に変化はない。 (2)最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、居住環境は普通で、需給関係に変化がなく安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	502 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区福田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,772 円／平米 24万584 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,484 円／平米 23万9,632 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,276 円／平米 25万8,780 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,300 円／平米 25万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区福田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,481 円／平米 27万2,682 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,646 円／平米 27万3,228 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,087 円／平米 26万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	513 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区福田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,272 円／平米 31万8,275 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,384 円／平米 31万2,034 円／坪
標準価格 平米 坪	8万122 円／平米 26万4,883 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	513 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区福田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,502 円／平米 30万9,118 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,142 円／平米 30万1,315 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,185 円／平米 26万1,786 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	513 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区福田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,315 円／平米 26万2,215 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,313 円／平米 25万5,597 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,490 円／平米 25万9,488 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情