路線価 (2023) 大阪府堺市中区深井水池町3118 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市中区大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
価格時点	2023 年
駅名	深井駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円／坪 1平米 15万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉北高速鉄道及び南海高野線沿線を中心とする堺市中部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。当該地域は、周辺に商業施設が充実しており、住環境も良好で街区整然としている。当該地域は、中区の住宅地域の中でも人気が高いため、住宅需要は堅調に推移している。新築の戸建物件における取引の中心は、土地１００～１２０㎡程度で４，０００万円台半ば程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、主として泉北高速鉄道線深井駅を最寄駅とする駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を有する一次取得者層が中心となっている。当地域は、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として人気が高く、また、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で（土地３０坪程度）概ね４，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、規範性のある成約事例から求められており、高い説得力が認められる。収益価格は、当該地域の賃貸市場においては投資採算性に見合った賃料設定が困難であるため、やや低位に求められた。取引は自用目的が中心で、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられる。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は深井駅勢圏を中心とした住宅地の取引事例から比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。近隣地域においては自用目的での取引が支配的であり、収益性よりも居住快適性に優先されること等を鑑み、本件では、市場実態に適合した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、周辺類似標準地との検討結果も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	深井駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅に共同住宅が混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市中区大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)深井駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく、今後も現在の環境を維持すると予測する。商業施設に近接した住環境及び生活利便性が良好な住宅地域として、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当地域は中小規模一般住宅を中心に共同住宅も混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因が見られないため、今後も現状の地域的特性を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。 (2)中区の人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向が続いている。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)「深井駅周辺地域活性化事業」が策定されたものの、未だ計画段階であり、地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)利便性の高い区画整理された駅近くの住宅地域であり、地域内において特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	511 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,517 円／平米 48万7,691 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,095 円／平米 46万9,766 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,440 円／平米 48万825 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,007 円／平米 37万6,907 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,900 円／平米 37万3,247 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,141 円／平米 49万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	513 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,881 円／平米 50万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	15万951 円／平米 49万9,044 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,405 円／平米 50万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	513 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井水池町３１１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,155 円／平米 45万3,434 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,541 円／平米 44万8,099 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,779 円／平米 46万8,721 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情