路線価 (2023) 大阪府堺市中区八田寺町470-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市中区大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	鳳駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (1369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (1369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円／坪 1平米 8万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市内でも比較的内陸側の中小工業地域である。需要者は、製造業や物流業を営む地元事業者が中心で、不動産業者等も含まれる。泉北２号線背後に位置し、阪和自動車道へのアクセスも良好であるため、自動車交通の利便性に優れている。近年、消費地近接の都市型物流施設の需要が増加しており、物流適地として需要は堅調に推移している。取引の個別性が大きいため、中心となる取引規模や価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、堺市及び大阪府南部の中小工場等の立地する地域で、主な需要者は、工場及び倉庫業等を営む事業者と考えられる。近隣地域及びその周辺地域は中小工場、倉庫、事務所及び住宅等が混在する地域であるが、昨今の経済状況下において物流需要が高まり、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は用途等により様々であるが、１０００㎡から１５００㎡程度で１㎡当たり７５千円から１０５千円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、倉庫、工場等が多い地域である。自己事業のための取引が中心となるため、市場性を反映した比準価格が有する説得力は高い。これに対し、投資物件としての市場は比較的未成熟であるため、収益価格が有する説得力は、やや劣ると判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃料収入を基に求められた収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件地域は中小工場、倉庫及び住宅等が混在する工業地域である。自用目的取得の取引が中心である地域で、賃貸市場は成熟しておらず収益価格の信頼性はやや低い。本件では代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、信頼性が劣る収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳳駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	414.1 坪 (1369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市中区大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	70 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫、工場、事業所、一般住宅等が混在する幹線道路背後の工業地域である。高速道路へのアクセスに優れた内陸型の工業地域で、物流需要の増加を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)地域は中小規模の工場、倉庫及び中規模住宅等が混在する工業地域である。需要は倉庫関連の物流施設等へ移行しつつあり、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業については、業種によりインフレや円安の影響を受けている。物流業については、通販事業の拡大によって需要が旺盛である。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、設備投資は持直している。
地域要因
(1)倉庫、工場、事業所、一般住宅等が混在する工業地域で、周辺住宅地への環境配慮が求められる。特段の地域要因の変動は認められない。 (2)府道泉北２号線に近接しているため、工場・倉庫等が建ち並び、工場だけでなく流通業の利用も織り込んだ価格形成が行われている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	513 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,920 円／平米 19万4,790 円／坪
推定価格 平米 坪	6万98 円／平米 19万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,847 円／平米 28万7,116 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,224 円／平米 20万2,407 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,183 円／平米 20万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,022 円／平米 31万837 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	504 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,662 円／平米 40万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,332 円／平米 27万2,190 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,017 円／平米 32万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	509 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市中区八田寺町４７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万995 円／平米 40万9 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,115 円／平米 40万406 円／坪
標準価格 平米 坪	9万995 円／平米 30万829 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情