路線価 (2023) 大阪府堺市東区草尾714-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市東区大阪府堺市東区草尾７１４番４３
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、主たる需要者は圏内に居住する一次取得者である。近隣地域はやや距離があるものの急行停車駅である北野田駅から徒歩圏内の住宅地域であり需要は堅調である。新型コロナ後のリモートワーク普及等を契機に持ち家志向の動きがみられ当該圏域の不動産価格は概ね上昇傾向にある。当該地域の需要の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で２７００万円から３２００万円程度の物件である。 (2) 同一需給圏は、堺市東区を中心に隣接周辺区における南海高野線沿線の街路条件・環境・利便性等が類似した住宅地域と判定した。需要者は、地縁性を有する一般個人が中心であり、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市場は全般に回復基調にあるなか、当該圏域における住宅取得需要は安定的に推移している。取引における中心価格帯としては、新築戸建で３，０００～３，５００万円の水準と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自己利用を目的とする取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある他の不動産との比較から取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目した実証的な価格である比準価格は説得力がある。また、対象標準地は画地規模等から共同住宅の建築に不適であることから、収益価格は試算しなかった。よって、本件では比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は戸建住宅を中心に共同住宅もみられる住宅地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は、現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。なお、対象標準地の画地規模や戸建住宅に係る賃貸市場が未成熟な点を考慮し、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北野田駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市東区大阪府堺市東区草尾７１４番４３
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅に共同住宅も見られる既成住宅地域として特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。東区は周辺市区からの家族世帯の流入が見られ、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅のほかアパートもみられる住宅地域であり、地域内には築年の経過した戸建住宅やアパートが多いことから、今後は、現況を基調としつつ、緩やかながらも築古建物の建替え等が進んでいくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、東区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、東区においても概ね順調に回復している。
地域要因
(1)駅からやや距離があるものの成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)中小規模一般住宅に共同住宅もみられる住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	515 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区草尾７１４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,162 円／平米 38万726 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,149 円／平米 37万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,120 円／平米 33万7,609 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市東区草尾７１４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,942 円／平米 40万3,140 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,218 円／平米 40万747 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,121 円／平米 33万7,612 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	502 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区草尾７１４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,634 円／平米 29万6,330 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,470 円／平米 37万5,132 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,917 円／平米 31万7,102 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	515 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区草尾７１４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,411 円／平米 44万7,669 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,308 円／平米 44万716 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,989 円／平米 35万3,706 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	505 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市東区草尾７１４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,801 円／平米 31万106 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,451 円／平米 31万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,599 円／平米 30万6,132 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,300 円／平米 31万8,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情