路線価 (2023) 大阪府堺市東区日置荘原寺町227-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市東区大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
価格時点	2023 年
駅名	萩原天神駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市東区を中心に隣接周辺区における南海高野線沿線の街路条件・環境・利便性等が類似した住宅地域と判定した。需要者は、地縁性を有する一般個人が中心であり、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市場は全般に回復基調にあるなか、当該圏域における住宅取得需要は安定的に推移している。取引における中心価格帯としては、新築戸建で３，０００万円前後の水準と把握される。 (2) 同一需給圏は堺市東区及びその周辺市区の南海高野線沿線の住宅地域である。需要者は自己の利用を目的とする個人と考えられるが、駅徒歩圏の利便性の良好なエリア等においては、地縁者のほか周辺市区からの需要も見込める。当エリアは新型コロナウイルス感染症拡大の影響は殆ど見受けられず、特に駅徒歩圏内の売買需要は底堅い。新築戸建物件は土地１００㎡で３０００～３３００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は戸建住宅を中心に共同住宅もみられる住宅地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は、現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。なお、対象標準地の画地規模や戸建住宅に係る賃貸市場が未成熟な点を考慮し、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修性も適切に行われている。画地規模が小さく、経済合理性に見合った賃貸用建物等の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかったが、市場性を反映した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	萩原天神駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市東区大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅のほかアパートもみられる住宅地域であり、地域内には築年の経過した戸建住宅やアパートが多いことから、今後は、現況を基調としつつ、緩やかながらも築古建物の建替え等が進んでいくものと見通される。 (2)駅徒歩圏の住宅地域である。価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められないが、利便性が良好であることを勘案すると、地価は上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、東区においても概ね順調に回復している。 (2)新型コロナウイルスによる一般経済状況への影響は弱まりつつあることに加え、低金利下の影響もあり、住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)中小規模住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられない。 (2)駅徒歩圏の住宅地域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	515 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,457 円／平米 45万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,226 円／平米 43万7,139 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,917 円／平米 37万3,304 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万476 円／平米 29万9,114 円／坪
推定価格 平米 坪	9万386 円／平米 29万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,825 円／平米 36万3,081 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	506 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,456 円／平米 34万8,638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,545 円／平米 36万2,156 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,534 円／平米 40万5,097 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	506 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,131 円／平米 49万3,027 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,394 円／平米 48万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,603 円／平米 38万2,184 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	512 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区日置荘原寺町２２７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万555 円／平米 49万7,735 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,667 円／平米 47万4,963 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,822 円／平米 39万6,132 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情