路線価 (2023) 大阪府堺市東区野尻町241-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市東区大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
価格時点	2023 年
駅名	初芝駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、典型的な需要者は圏内に居住する一次取得者である。近隣地域の南方を通る都市計画道路新家日置荘線が令和４年９月に供用開始し、当該道路により近隣地域から初芝駅前までの接近性が向上した。現在当該道路沿いは空地が多いが今後店舗等の出店が期待される。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台前半の物件である。 (2) 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要の中心は圏内に居住する一次取得者である。住環境が比較的良好な当地域の需要は従来より底堅かったが、最寄駅へ繋がる都市計画道路の事業が完了し、利便性が向上したことも相俟って、さらなる需要の改善が見られるなど、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で３，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の代替競争関係にある取引事例のうち、特に価格牽連性の高い南海高野線沿線の住宅地域に係る取引事例を採用し、市場性を反映しており説得力がある。一方、収益価格は対象標準地の画地規模や行政的要因（容積率）から共同住宅の建築想定は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため試算しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は存しない。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は信頼性のある事例を多数収集し得たなど規範性が高く、また居住の快適性及び利便性を指標とした取引を行う需要者の行動を反映しており説得力もある。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	初芝駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が多い比較的閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市東区大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域南方で都市計画道路新家日置荘線が令和４年９月供用開始され、今後当該道路沿いの新規店舗等の進出が期待される。近隣地域は利便性が向上するも今後も一般住宅の建ち並ぶ住宅地域を維持すると予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。都市計画道路「新家日置荘線」の事業の完了により、交通接近条件の向上に伴う需要の改善が見られることから、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、東区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。 (2)当区の人口はほぼ横ばい、一般土地の取引件数は増加傾向にある。低金利政策等の継続により、住宅需要は全般的に底堅く推移している。
地域要因
(1)近隣地域の南方を通る都市計画道路が令和４年９月に供用開始し、初芝駅前への接近性が向上した。一般住宅が建ち並ぶ地域特性に特段の変動はない。 (2)最寄駅へ繋がる都市計画道路の事業完了に伴う利便性向上により、需要の改善がみられるなど、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	512 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,471 円／平米 52万7,211 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,071 円／平米 51万2,665 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,624 円／平米 40万2,089 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	515 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,723 円／平米 47万1,842 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,723 円／平米 47万1,842 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,738 円／平米 39万2,548 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	506 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,456 円／平米 34万8,638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,545 円／平米 36万2,156 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,084 円／平米 40万6,916 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	502 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市東区野尻町２４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,377 円／平米 35万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,802 円／平米 35万6,393 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,828 円／平米 36万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情