路線価 (2023) 大阪府堺市東区丈六185-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市東区大阪府堺市東区丈六１８５番３
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,200万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,200万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万872 円／坪 1平米 21万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市及び周辺市区の商業地域である。対象標準地は急行停車駅である北野田駅前から続く店舗、事務所等が建ち並ぶ商店街に存する商業地である。主たる需要者は地縁性を有し店舗経営等を目的とする事業者であるが、不動産経営目的の不動産事業者も見込まれる。商業地背後の住宅地人気は高く、商業地に対しても需要は堅調である。地元オーナーの古くからの所有が多く商業地取引は少ないが、需要の中心は２００㎡で４２００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、堺市東区及び隣接周辺市区における鉄道路線沿線に形成された商業地域である。需要者は、近隣住民向けサービス店等としての利用を目論む事業者を中心に不動産業者の参入もみられる。路面店舗への出店需要は回復しつつあり、立地や画地条件に恵まれた土地について取得需要は底堅い。なお、商業地の取引件数は限定的であり、明確に取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるも、概ね１坪当たり７０万円前後の水準と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏の商業地域に存する事例から求められ、市場性を適切に反映し説得力がある。一方、収益価格は対象標準地に店舗兼事務所を新築し賃貸することを想定し適切に求められたが、近隣地域では賃貸市場の成熟の程度は高くないため、低位に試算された。典型的な需要者は自用目的であることから、商業地の需給関係を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は店舗や事務所ビルが建ち並ぶ近隣商業地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北野田駅西方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	4 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市東区大阪府堺市東区丈六１８５番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)急行停車駅である北野田駅前から続く店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、商業地背後の住宅地域の人気は高く、商業地も需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、一部にテナント入替がみられるものの、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後も現況を基調として推移していくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ後堺市内の商業地域は退店も見られるものの新規出店もあり、業種による二極化が見られる。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、東区においても概ね順調に回復している。
地域要因
(1)急行停車駅の北野田駅前から続く店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、近隣住民向けの飲食店・小売業等が並ぶ地域要因に特段の変動はない。 (2)店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、一部にテナント入替がみられるものの、格別の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	512 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区丈六１８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,319 円／平米 55万3,157 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,959 円／平米 55万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,591 円／平米 68万9,602 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市東区丈六１８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万806 円／平米 82万9,165 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,853 円／平米 92万1,888 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,880 円／平米 72万3,617 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市東区丈六１８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,078 円／平米 79万7,004 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,694 円／平米 80万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,313 円／平米 71万8,437 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	511 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市東区丈六１８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万496 円／平米 76万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,945 円／平米 75万6,892 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,967 円／平米 70万7,375 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	513 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市東区丈六１８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,197 円／平米 54万6,141 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,839 円／平米 56万8,100 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,360 円／平米 67万2,308 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情