路線価 (2023) 大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西1丁17-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
価格時点	2023 年
駅名	諏訪ノ森駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の西区西部から高石市に亘る住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有する一次取得者等である。海沿いの地域は津波浸水リスク等の懸念により需要は弱含みで推移してきたが、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地１２０㎡、建物１００㎡前後の新築住宅で、総額３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は堺市西区周辺で、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の各駅を駅勢圏とする住宅地域である。また、需要の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者である。需給は、津波ハザードマップが与える悪影響はあるものの、都心への通勤利便性に比較的優れているため安定しており、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１２０㎡、新築建物１００㎡前後で、総額３，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸マンションも見られるものの自用取引が殆どであるため、近時の市場性を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は近隣地域では自用取引が支配的であり、賃貸市場が成熟していないため試算しなかった。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し取引相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、代表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域の取引は賃貸需要よりも一次取得者による自用のための居住用物件の需要が中心である。このため、収益性よりは居住の快適性や利便性が重視され、価格水準が形成される地域と判断できるため、収益還元法の適用は行わなかった。このため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	諏訪ノ森駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
標準地の範囲
東	45 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、海沿いの小規模一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内において特段の変動要因は見られないので、当面は現状の地域的特性を維持するものと予測する。 (2)当該地域は、小規模一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域である。南海本線より西側沿岸部に位置し、ハザードマップの影響下にあるが、駅から徒歩圏内であるため、安定した市況が続くと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ばいが続いている。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。 (2)経済は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)最寄駅近い利便性に優れる住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)沿岸部に位置し、ハザードマップの影響等があるが、生活利便性及び交通接近性に優れる地域であるため需給は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,668 円／平米 45万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,484 円／平米 44万1,298 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,975 円／平米 42万9,697 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	508 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万391 円／平米 36万4,953 円／坪
推定価格 平米 坪	11万63 円／平米 36万3,868 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,967 円／平米 38万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	509 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万134 円／平米 49万6,343 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,781 円／平米 48万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,007 円／平米 40万49 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,797 円／平米 34万3,153 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,185 円／平米 33万7,824 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,944 円／平米 38万5 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	514 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,875 円／平米 32万3,575 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,986 円／平米 30万7,412 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,433 円／平米 34万1,949 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情