路線価 (2023) 大阪府堺市西区堀上緑町3丁44-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
価格時点	2023 年
駅名	津久野駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	4,250万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線及び泉北高速鉄道沿線で、堺市中区及び西区の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、堺市在住の中堅所得者層で、圏外からの転入者は少ない。最寄駅徒歩圏外であるが、区画整然とした閑静な住宅地であり、また昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、規模により様々であるが、土地３８０㎡程度で４，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、堺市のＪＲ阪和線、南海本線及び泉北高速鉄道沿線の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、堺市西区及び隣接区の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。住宅地については新型コロナウイルス感染症の影響はない状況にあり、需要は堅調で地価は安定している。市場の中心価格帯は、規模により価格帯は異なるが、土地は規模３８０㎡程度で４０００万円台前半、土地１５０㎡の新築戸建で３８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏の類似地域内の適切な取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は近隣地域では自己居住用の取引が多い１低専内の戸建住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は皆無であるため試算しなかった。当該地域における需要者は快適性、利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、代表標準地との均衡に留意して、市場実態を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域であり、近隣地域及びその周辺において賃貸物件はほとんど見受けられず、自用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟と判断されたことから、収益還元法については非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津久野駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	112.8 坪 (373 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
標準地の範囲
東	170 m
西	90 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	20 m
面積	380 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域であり、地域内において特段の変動要因は見られないので、当面は現状の地域的特性を維持するものと予測する。 (2)閑静な中規模戸建住宅地域として熟成しており、一部に土地の細分化が見られるものの、良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向から上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ばいが続いている。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。 (2)西区の人口は微減傾向で、高齢化は概ね横ばい傾向にある。土地取引件数は増加しており、住宅地は利便性の優劣による地域間の二極化傾向がある。
地域要因
(1)居住環境の良好な比較的閑静な住宅地であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)閑静な中規模戸建住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,546 円／平米 32万5,793 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,334 円／平米 32万8,398 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,334 円／平米 32万8,398 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,300 円／平米 32万8,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,801 円／平米 31万106 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,451 円／平米 31万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,827 円／平米 36万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	508 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,988 円／平米 40万6,598 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,662 円／平米 40万2,215 円／坪
標準価格 平米 坪	12万696 円／平米 39万9,021 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区堀上緑町３丁４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,526 円／平米 37万8,623 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,557 円／平米 38万2,031 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,672 円／平米 40万5,554 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情