路線価 (2023) 大阪府堺市西区山田2丁127-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
価格時点	2023 年
駅名	鳳駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	910万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	909万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万515 円／坪 1平米 9万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市西区及び隣接区内の住宅地域である。需要者としては、同一需給圏内に居住する一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者等が考えられる。近隣地域及びその周辺地域は、最寄駅であるＪＲ鳳駅からは遠く、需要は弱含んでおり、地価は若干の下落傾向で推移している。中心価格帯は、土地は８０～１００㎡程度で７～１０百万円前後、新築戸建住宅で２５百万円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の堺市中西部から南西部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏外で利便性の劣る当地域は、需要を喚起するような要因はなく、継続して需要は弱含みで推移しているなど地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。戸建住宅建設目的での需要が中心で、主な需要者は居住の快適性等を指標して取引を行う。比準価格はこれら需要者の行動を反映しており説得力がある。また信頼性の高い事例を多数収集し得たなど規範性も高い。一方、収益価格は対象標準地の規模等から収益物件の想定が困難であることから試算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鳳駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。今後も現状のままで推移するものと思われ、駅からも遠く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。利便性の劣る地域の需要は継続して弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万515 円 1平米 9万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 30万1,507円 1平米 9万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万515円 1平米 9万900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 30万1,507円 1平米 9万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住宅地需要も堅調に推移している。 (2)当区の人口は微減傾向にあるが、一般土地の取引件数は増加している。低金利政策等の継続により、住宅需要は全般的に改善傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、需要は弱含んでいる。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、利便性の劣る地域の需要は継続して弱く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	514 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,496 円／平米 24万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,046 円／平米 26万1,326 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,731 円／平米 29万39 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	514 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,067 円／平米 32万4,210 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,355 円／平米 37万8,058 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,442 円／平米 29万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	504 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,960 円／平米 31万7,244 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,269 円／平米 30万5,041 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,638 円／平米 28万6,425 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区山田２丁１２７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,971 円／平米 28万914 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,496 円／平米 27万2,732 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,021 円／平米 28万7,691 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情