路線価 (2023) 大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町1丁1219-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
価格時点	2023 年
駅名	上野芝駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線及び同高野線沿線を中心とする堺市内の比較的優良な住宅地域である。需要者は主に堺市若しくは高石市内に居住する二次取得者層や中堅所得者層が中心。近隣地域は堺市内でも人気のある住宅地域であり、また、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向にある。中心価格帯は、土地１９０㎡程度で３，７００万円程度、中古住宅は総額５，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線・南海高野線沿線の高価格水準の高い住宅地域である。需要者は、比較的所得の高い二次取得者が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、閑静な中規模戸建住宅地域を形成しており、需給は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。近隣地域における土地価格は１９０㎡程度で、総額３７００万円前後、中古建物付で５０００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近傍類似地域内の複数の取引事例から試算され、実証性の高い価格である。近隣地域は転勤等による賃貸が散見される程度で、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的の取引が中心的な当地域にあっては、需要者は取引相場を重視して意思決定すると判断される。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 第１種低層住居専用地域内に所在し高度利用が困難で、賃貸用戸建住宅及び共同住宅はほとんど見受けられず、自用目的の低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域である。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域であり、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野芝駅南東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台にある閑静な戸建住宅地域として成熟しており、地域内において特段の変動要因は見られず当面は現状の地域的特性を維持していくものと予測する。 (2)閑静な中規模戸建住宅地域の一部で敷地の細分化の傾向が見られる。今後も良好な住環境を維持するものと考えられるため、需要が根強く、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ばいが続いている。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)居住環境の良い閑静な住宅地域である。当該地域内においては、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に認められない。地名ブランド力のある地域性は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	507 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,163 円／平米 42万7,013 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,930 円／平米 42万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,303 円／平米 55万6,410 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大仙風致地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	511 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,355 円／平米 47万7,238 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,113 円／平米 46万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,565 円／平米 63万6,620 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	511 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,268 円／平米 58万2,742 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,886 円／平米 59万1,397 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,980 円／平米 60万1,626 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	512 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,963 円／平米 38万68 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,190 円／平米 39万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,056 円／平米 58万2,041 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	513 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,814 円／平米 80万9,355 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,572 円／平米 80万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	21万656 円／平米 69万6,429 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情