路線価 (2023) 大阪府堺市西区菱木4丁2857-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
価格時点	2023 年
駅名	栂・美木多駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線を中心に泉北高速鉄道、南海高野線沿線を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、堺市南部に地縁性を有する一次取得者で、他地域からの転入は少ない。市街化調整区域であるため開発が抑制され、最寄り駅から徒歩圏外で旧集落的性格が強いこともあって住宅取引は少ない。規模により価格は様々であるが、概ね土地４５０㎡程度で２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、泉北高速鉄道及び南海高野線沿線の市街化調整区域内にある住宅地域である。需要者は主に地縁性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は少ない。当地域は、新型コロナ禍の影響は殆どないが、従来最寄駅から遠くインフラ整備が不十分な旧集落地域で需要は低調であることから、地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は、土地４５０㎡程度で総額２，２００万円～２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家住宅が多い旧集落的な住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は、堺市内の市街化調整区域に存する事例から求められており、市場の実態をよく反映している。収益価格は、公法上の規制により新規開発が困難であり、地域性から賃貸市場が未成熟ということもあって試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅から遠い市街化調整区域内の旧集落型の住宅地域に存するため、共同住宅による合理的な賃貸経営が困難であり、賃貸市場も未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的の取引が中心的な近隣地域にあって、需要者は取引相場を重視して意思決定すると判断されることから、市場の実態を反映し実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栂・美木多駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	138.5 坪 (458 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と小規模工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の農家住宅地域である。市街化調整区域に存するため開発等による地域要因の変動はなく、今後も現在の環境を維持すると予測する。当該地域の住宅取引は低調で、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)堺市西区の外れにある市街化調整区域内の農家住宅と小工場が混在する住宅地域であり、地域内において特段の変動要因は見られず、当面は現状の地域的特性を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。 (2)西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ばいが続いている。不動産市況は総じて新規供給が減少している中、立地等による地価二極化が顕著である。
地域要因
(1)農家住宅と工場等が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)市街化調整区域内の住宅地域で、専ら近隣の地縁者に需要は限定され、地域外からの需要は弱く、地価はやや下落傾向を継続している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	508 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,652 円／平米 13万7,702 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,502 円／平米 14万512 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,421 円／平米 16万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,788 円／平米 14万8,069 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,831 円／平米 14万4,905 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,436 円／平米 15万6,823 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	515 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万9,439 円／平米 26万2,625 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,193 円／平米 25万8,506 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,094 円／平米 17万2,223 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	511 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市西区菱木４丁２８５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万2,893 円／平米 24万984 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,749 円／平米 24万508 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,852 円／平米 17万1,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情