路線価 (2023) 大阪府堺市西区鳳東町1丁7-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
価格時点	2023 年
駅名	鳳駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円／坪 1平米 33万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市を中心とした各鉄道駅近くの商業地である。主な需要者は、駅前立地を求める地元事業者や、広域展開する法人、不動産業者等である。当該地域は、「堺鳳駅南地域まちづくり計画」により、交通インフラを中心に各都市施設等が整備された。当該地域の需要は堅調に推移しており、再開発事業の影響は周辺地域にも波及している。商業地の取引は個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね１坪１１０万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は、堺市及び隣接周辺市における駅前商業地域である。需要者は店舗や事業所等の出店を企図する企業や収益物件の開発等を目的とする不動産業者等と考えられる。鳳駅前交通広場の整備により、更なる鳳エリアの拠点性の向上が期待されるなか、駅前商業地の稀少性は高く、需要は根強い。なお、商業地の取引件数は限定的であり、明確に取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるも、概ね１坪当たり１１０万円前後の水準と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、堺市主要駅近くの事例から求めた価格で、駅近商業地の市場性を反映しており高い説得力が認められる。収益価格は、駅前立地の店舗兼事務所として、適切な建物想定の下に試算されてはいるものの、想定事項を多く含むことから実証性にやや欠けることは否めない。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は対象標準地において店舗兼事務所ビルを建築し賃貸することを想定し求めており、収益性を反映した理論的な価格である。対象標準地は駅前商業地域に存し、需要者は市場性のみならず収益性も考慮して取引の意思決定を行うと考えられることから、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鳳駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	197.8 坪 (654 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼事務所ビル、店舗等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ阪和線「鳳」駅前の商業地域である。駅前交通広場及び都市計画道路の整備や、路線バスやタクシーの乗り入れにより交通利便性が向上した。今後の発展への期待は大きく、地価は上昇傾向で推移している。 (2)店舗兼事務所ビル、店舗等が多い駅前商業地域である。令和元年９月に鳳駅前交通広場が完成し、駅前の交通結節機能の拡充が図られており、今後も更なる鳳エリア全体の拠点性の向上が期待されるところである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 109万980円 1平米 33万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 109万980円 1平米 33万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融政策による下支えやウィズコロナ政策による経済活動の活性化により、不動産投資意欲は回復傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、この一年における西区の土地取引件数も増加傾向にある。
地域要因
(1)再開発事業の影響を受け、駅周辺の商業地の繁華性が向上している。影響は周辺地域にも波及しており、新たな開発が見受けられる。 (2)令和元年９月に鳳駅前交通広場が完成し、今後も更なる鳳エリア全体の拠点性の向上が期待されるところである。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	509 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,848 円／平米 125万2,471 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,474 円／平米 126万1,153 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,333 円／平米 110万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	514 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,907 円／平米 94万1,903 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,741 円／平米 87万8,540 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,074 円／平米 107万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定建築線８ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	506 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,030 円／平米 91万5,861 円／坪
推定価格 平米 坪	29万168 円／平米 95万9,295 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,586 円／平米 111万9,365 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	505 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,492 円／平米 127万7,743 円／坪
推定価格 平米 坪	38万971 円／平米 125万9,490 円／坪
標準価格 平米 坪	34万457 円／平米 112万5,551 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	508 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区鳳東町１丁７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,088 円／平米 103万8,375 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,991 円／平米 108万1,032 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,971 円／平米 109万7,496 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情