路線価 (2023) 大阪府堺市南区槇塚台3丁35-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市南区大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
価格時点	2023 年
駅名	泉ケ丘駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円／坪 1平米 8万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市南区の泉北高速鉄道線沿線の区画整然とした閑静な住宅地域と判定した。需要者は堺市及び周辺市域に在住の一般個人である。当該圏域は、最寄駅からの距離等の利便性により、地価は二極化の傾向を強めている。新型コロナ関連の景気停滞の影響は小さいが、利便性に劣る地域の需要の落ち込みは継続している。当該圏域における需要の中心は、土地８０～９０坪で２０００～２５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、堺市南区及び周辺区の住環境が良好な住宅地域である。需要者は自己の利用を目的とする個人と考えられるが、その良好な住環境から、堺市だけでなく周辺市の居住者からの需要も見込めるものと考える。当エリアは住環境が良い反面、交通利便性がやや劣るエリアであり、人口減少や高齢化等を背景に、需要はやや弱含みの傾向もみられる。価格帯は規模により異なるが、土地は規模３００㎡程度で２４００～２７００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、南区の泉北ニュータウンに存する閑静な住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修性も適切に行われている。戸建住宅の賃貸市場が未成熟であること及び行政的規制等を勘案して、収益還元法は適用しなかったが、市場性を反映した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泉ケ丘駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市南区大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)泉北ニュータウン内の中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成されている。一部で画地の細分化が進行しており、今後はその影響を受けつつ、地域の画地規模は緩やかに変化していくものと予測される。 (2)区画整然とした住宅地域であるが、交通利便性にやや劣る。利用用途等において特筆すべき大きな変動は認められないが、当エリアの利便性等を勘案すると、地価は横ばいまたは緩やかな下落基調で推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復している。一方で利便性の劣る地域では、地価の下落は継続している。 (2)新型コロナウイルスによる一般経済状況への影響は弱まりつつあることに加え、低金利下の影響もあり、住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏外に存する居住環境の良好な住宅地域である。近年は一部で画地の細分化も見られるが、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)区画整然とした住宅地域であるが、交通利便性にやや劣る。従前画地の分割利用が確認されるが、利用用途等に特筆すべき大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,038 円／平米 39万3,540 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,274 円／平米 39万4,320 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,870 円／平米 28万3,886 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	503 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,064 円／平米 31万4,282 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,015 円／平米 31万7,426 円／坪
標準価格 平米 坪	8万213 円／平米 26万5,184 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	510 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,812 円／平米 28万388 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,066 円／平米 28万1,228 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,899 円／平米 25万7,534 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区槇塚台３丁３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,364 円／平米 23万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,197 円／平米 22万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,902 円／平米 26万850 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	13.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情