路線価 (2023) 大阪府堺市南区茶山台3丁36-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市南区大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
価格時点	2023 年
駅名	泉ケ丘駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,250万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道沿線「泉ヶ丘」「栂・美木多」「光明池」駅を最寄駅とする戸建住宅地域。需要者の中心は堺市に地縁を有する中堅所得者層である。南区は人口減少傾向にあるものの、近隣地域は概ね駅徒歩圏内に位置し比較的利便性に優れ、熟成した住宅地であることもあり、需給は安定している。近隣地域周辺で既存宅地を分割した新築戸建物件は敷地１５０㎡程度で総額が３，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、泉北ニュータウンの戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であると判定した。需要者は堺市及び周辺市域在住の一般個人である。当該圏域は最寄駅からの距離等の利便性により、地価は二極化の傾向を強めており、新型コロナ関連の影響はほとんど見られない。最寄駅から徒歩圏の希少性を有する物件の引き合いは強く、地価は上昇傾向で推移している。当該圏域における需要の中心は、土地１００坪程度で３２００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、多数の信頼性のある取引事例を収集し得たことから、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、南区の泉北高速鉄道線沿線に存する居住環境の良好な住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉ケ丘駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市南区大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　　　　　　　　　６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。泉ケ丘駅近隣に、令和７年度に近大病院や複合商業施設が竣工予定であり、当駅から徒歩圏内にある近隣地域の地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)泉北ニュータウン内に存する閑静な住宅地域として熟成されている。街区は区画整然と並んでおり、居住環境は比較的良好である。地域要因の大きな変化はなく、今後も概ね現況を維持し、推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 32万1,674円 1平米 9万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 32万1,674円 1平米 9万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口・世帯数は継続して減少しているが、この一年における土地取引件数は増加傾向にある。 (2)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復しつつある。利便性の良好な地域では、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)令和７年度に近大病院や複合商業施設が、近隣に竣工予定されていることにより住宅需要増が期待される。 (2)泉北ニュータウン内の泉ケ丘駅から徒歩圏に存する区画整然とした閑静な住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	502 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,514 円／平米 37万8,583 円／坪
推定価格 平米 坪	11万880 円／平米 36万6,569 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,648 円／平米 32万6,130 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	16.3 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	503 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,863 円／平米 38万6,349 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,388 円／平米 38万1,473 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,388 円／平米 38万1,473 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	510 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,137 円／平米 34万7,583 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,149 円／平米 32万7,787 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,167 円／平米 32万4,540 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	14 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区茶山台３丁３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,933 円／平米 34万296 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,330 円／平米 32万5,079 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,453 円／平米 32万2,180 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情