路線価 (2023) 大阪府堺市南区庭代台1丁37-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市南区大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
価格時点	2023 年
駅名	栂・美木多駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円／坪 1平米 8万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉北ニュータウン地区の内、栂・美木多駅圏を中心とした住宅地域。需要者は、当堺市に地縁性を有する個人が中心。少子高齢化が進んでいる泉北ニュータウンでは住宅の供給圧力が依然として強く、特に栂・美木多駅圏内では駅前商業施設が少なく、個人業者双方の需要が見込みにくい２５０㎡前後の土地が多いものの、コロナ禍のもと住宅の売り物件が例年になく少ないことから、需要が競合しやすい状況。土地総額２０百～２５百万円が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、泉北高速鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、堺市域に居住する個人である。駅接近性等による地価の二極化傾向がみられ、バス便地域は需要に乏しい傾向があるが、土地面積が相対的に小さい住宅地は総額面から需要が堅調であり、近隣地域の地価は上昇している。当該圏域における需要の中心となる価格帯は、土地７０坪～８０坪程度で約２，０００万円～２，３００万円台となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同じ泉北高速鉄道栂・美木多駅圏を中心とした泉北ニュータウン内の戸建住宅地域に立地している取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、公法規制より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難く、規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅の多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得た。自己利用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は見られず、賃貸需要は転勤等の利用に限られており、賃貸市場を形成するに至らないと判断されたことから、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格に規範性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栂・美木多駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市南区大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	堺市宅地開発等に関する指導基準による当地域における最小宅地面積は１３０㎡
街路	基準方位北、６．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)総額が嵩む規模が大きい土地が多いことから、ますます土地の細分化に拍車がかかり、地価水準（単価）は業者の敷地分割を目的とした卸値価格と細分化後の最終需要価格との開差がより大きくなってくると予測する。 (2)泉北ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。中古住宅市場は需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数の減少、若年世代の転出超過、高齢化率の進展に歯止めがかからない泉北ニュータウン内住宅の供給圧力は年々強まっている。 (2)南区の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。土地取引件数は減少しているが、住宅地の需要は利便性等による二極化傾向が見受けられる。
地域要因
(1)古家付・総額が嵩む規模が大きい土地では業者による卸値での取引も見られる一方、同じ庭代台地区では坪当り４０万円台の住宅地取引も見られる。 (2)最寄り駅の栂・美木多駅からバス便利用となる徒歩圏外の閑静な戸建住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)栂・美木多駅からはやや遠く、敷地の最低規模制限から細分化できない７４坪超の総額が嵩む土地であることから、やや市場流通性に劣る土地。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,930 円／平米 29万4,003 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,106 円／平米 29万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,679 円／平米 28万3,255 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	510 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,521 円／平米 35万2,158 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,424 円／平米 33万8,614 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,918 円／平米 29万657 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,286 円／平米 32万1,628 円／坪
推定価格 平米 坪	9万837 円／平米 30万307 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,343 円／平米 28万8,756 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区庭代台１丁３７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,364 円／平米 23万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,197 円／平米 22万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,662 円／平米 25万6,751 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	13.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情