土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府堺市南区原山台1丁14-6 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 堺市南区
大阪府堺市南区原山台1丁14番6 (堺南)
  • 周辺状況: 工業地 (営業所、配送センター等が混在する流通業務地域)
  • 栂・美木多駅 から 750m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
26万7,786
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 堺市南区大阪府堺市南区原山台1丁14番6
価格時点 2023
駅名 栂・美木多駅 から 750m
路線価
1坪当たり 1坪 26万7,786
1平米当たり 1平米 8万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月03日
調査実施日 2022年12月14日
鑑定評価額 総額
6,450万
(603 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
6,390万
(603 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万436 円/坪
1平米 10万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び大阪府南部を含む内陸型工業地域。需要者は地元中小企業が中心であるが不動産開発事業者とも競合関係にある。継続する低金利要因やEコマースの進展を背景に、運輸条件や操業環境に優る物流施設用地では公的価格を大きく上回る価格での取引が見られ、さらには令和2年3月の阪神高速大和川線の全線開通を受けて操業環境はますます高まっている。画地規模や道路条件により取引価格はまちまちであるが、坪当り40万円前後が需要の中心。

(2) 同一需給圏は堺市及びその周辺市の工業地域であり、主な需要者は中小規模の流通関連業者、事業規模拡大を目論む地場業者等が考えられる。近年のeコマースの普及や低金利の影響により、特に主要幹線道路沿いまたは広幅員の背後地等における流通関連施設用地の需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は規模、道路付け等の各種要因により異なるが、土地については600㎡程度で6000万円~6500万円程度と思料される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同様に堺市内に存する工業用地としての効用を有する土地に係る売買実例と比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。自用目的での取引が大半を占めている当地域の市場特性に鑑みれば、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめるのが妥当と判断し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、類似地域内における信頼性が高い事例から求められており市場性を反映した実証的な価格となっている。一方収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格との比較において説得力に劣る。また、本件の場合、自用目的の取引が中心になると想定される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 栂・美木多駅北東方
距離 750 m
土地の状態
土地面積 182.4 坪 (603 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 倉庫兼事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 営業所、配送センター等が混在する流通業務地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 7.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 堺市南区大阪府堺市南区原山台1丁14番6
標準地の範囲
30 m
西 80 m
40 m
20 m
標準的使用
標準的使用 倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 30 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 府道泉北1号線、同2号線から約120m、阪和道堺インターから約2.8km
街路 7.3m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)運輸条件や通勤の便に優ることから、今後も流通業務施設を中心とした工業地域として熟成していき、地価水準は需要が旺盛な物流施設用地や戸建住宅開発用地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。

(2)車両による交通利便性の良好な地域である。流通関連施設としての選好性は高いが、中小規模の画地においては、住宅利用が増えていくものと予測される。立地条件を考えると、地価は上昇傾向で推移すると考えられる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 35万436
1平米 10万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
前年から次年への変動率 2.9 %
2022年
1坪 34万3,824
1平米 10万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2019年
1坪 34万3,824
1平米 10万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)大阪府鉱工業生産指数は2021年は2年ぶりに上昇したものの、2022年は低調に推移、在庫指数は上昇傾向にある。

(2)生産、企業収益の持ち直し、eコマースの普及、低金利下の影響もあり、工業地における需要は堅調である。

地域要因
(1)道路付きに優る工業用地では路線価を大きく上回る坪当り70万円超の売買実例も見られるなど、物流適地を中心に工業地価は上昇している。

(2)車両による交通利便性の良好な立地条件のため、まとまった画地における選好性は高い。エリア内に戸建分譲のミニ開発等がみられるようになった。

個別的要因 (1)最寄駅から徒歩10分圏内、幹線街路からほど近い180坪超の角地であり、流通業務施設のほか一般の営業所、住宅用地など用途多様性に優る土地。

(2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 506
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市西区
地域 大阪府堺市南区原山台1丁14番6
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
12万4,324 円/平米
41万1,015 円/坪
推定価格 平米
13万867 円/平米
43万2,646 円/坪
標準価格 平米
10万3,780 円/平米
34万3,097 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 509
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市南区
地域 大阪府堺市南区原山台1丁14番6
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
9万3,773 円/平米
31万14 円/坪
推定価格 平米
9万2,751 円/平米
30万6,635 円/坪
標準価格 平米
10万4,332 円/平米
34万4,922 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1 南東
側道幅員1 8.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 510
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府堺市南区原山台1丁14番6
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
10万6,061 円/平米
35万638 円/坪
推定価格 平米
10万7,106 円/平米
35万4,092 円/坪
標準価格 平米
10万4,494 円/平米
34万5,457 円/坪
査定価格 平米
10万8,000 円/平米
35万7,048 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 505
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市南区
地域 大阪府堺市南区原山台1丁14番6
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
12万2,666 円/平米
40万5,534 円/坪
推定価格 平米
12万1,451 円/平米
40万1,517 円/坪
標準価格 平米
12万1,939 円/平米
40万3,130 円/坪
査定価格 平米
12万6,000 円/平米
41万6,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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